朱智勇：楼市小阳春是集体大冒险 今年强势很多

　　【A】

 　　就成交数据而言，今年2月份未见得能超过去年12月（22000套、190万平方米，日均成交超过700套），但关于行情反转房市回暖的舆论，今年初却比去年底要强势许多。

　　其主要的支撑来自于三方面：一是货币政策层面，下调了存款准备金率，地产市场有望获得更多的流动性注入，并且媒体普遍认为后期还会有多次下调；二是地方政策层面，从前段时间芜湖补贴购房人、到今天上海放宽二套房的准购条件，都让人对地方政府抱有期望；三是销售一线层面，最近各个在售项目不断传出成交火热的信息，相比被解读得云雾难辨的政策而言，售房部里面的真金白银，更能刺激人的神经。

　　【B】

　　如果把房子看成一个消费品，很难解释人们对它的追捧。

　　——从96年到2010年，由于城市化率的快速提高，重庆在常住人口仅增长9万的背景下，城镇人口增长681万，年均增加45.4万人，按人均30平方米的标准，每年需要新增的　住宅数量大概是1300万平方米。

　　——2010年、2012年，市场销售面积平均4400万平方米，即使扣掉商业写字楼等，住宅3800万平方米应该是有的，如果再加上公租房集资房等，一年应该会超过4000万平方米。

　　——2010年末，重庆城镇人均居住面积为31.42平方米，到去年底应该是33平方米左右，基本的居住需要，应该已经有比较好的满足。

　　【C】

　　但市场的确在升温。春节四天，东原D7区成交60套，18日，金科公园王府13套；19日，融侨城成交34套；同景国际城，周末两天成交120套；龙湖周末成交600套，其中新开盘的时代天街近310套、源著130多套，江与城与大学城各项目联手贡献近160套。

　　2月份这波行情，和去年12月有一个细微的差别，就是改善型住宅和投资性物业表现更为活跃，以上这些楼盘，除同景国际城外，都不是经济能力有限的首置群体所能企及。

　　城市中产阶层在新年伊始，有重回到楼市舞台的迹象，这是一个非常积极的信号，这个群体是弹性最大的可变因素，如果他们长期静默，是楼市不堪承受之重。

　　市场的转暖，一定有它的理由。你可以不相信爱情，但你不能不相信人们对钱的态度，下手几十上百万一套的房子，绝不会源于一时冲动，客户买房子不是铁道部搞采购，更不会是为了烧钱。

　　我因为市面上房屋供应量大而看空，明显是不对的。

　　遇到问题，首先检讨自己，这是我近年来养成的好习惯，在此对家里领导的管理和培养，表示深深的感谢。

　　【D】

　　如果不把房子看成消费品，而是一个金融产品，那么市面上有多少钱在寻找出路，有哪些产品和地产市场在争夺这些钱，就决定了楼市的体温。

　　从这个角度看，房子有点泡沫没有关系，只要对手比你泡沫更大，日子总还过得下去，所以今天地产市场，最应该感谢的是比它更烂的股市，以及高通胀背景下的负利率。

　　这是一个没有太多选项、且不复杂的选择题：1、股市，相当于自甘受骗，只有在傻子太多骗子不够用的特殊时候才能赚钱；2、银行，缩水一部分；3、买房子，赌一把。

　　所以，你如果不想睁着眼睛上当，或是看着钱缩水，就总有一种买房子的冲动挥之不去。2006年制造业遭遇瓶颈资金有外流冲动的时候，人们选择了楼市，2008年天量货币增发之后，人们依然选择了楼市。

　　【E】

　　货币之所以愿意一再流向楼市，至少有两个最基础的根据：一是在高通胀背景下，很难想象，再过5年10年，价格的绝对数值比现在低；二是我们的社会已经被一道不可逾越的鸿沟，划分成体制内外两个部分，绝大部分优质资源，体制外的游资无法触及，而土地和房产资源，深藏在鸿沟之下，是体制内外两个群体唯一的利益共同点，对于老百姓而言，这几乎是抱住庄家共进退的唯一途径，说得通俗点，我的房子贬值了，你的土地也会贬值，并且你手上的房子还比我多。

　　但前景远不是这么乐观。首先，按目前的调控政策和币值走势，再被高税率和高利率一挤，几年后我们要想赚到真金白银，恐怕并不是概率很大的事件；其次，我们原本是为了抱大树，但很有可能最后发现，我们抱住的，仅仅是寄生在大树上的一堆枯藤。

　　这条路阴晴难测，成败概率五五开。相对而言，现在重庆市面上价格在8000以上的房子，比现在8000以下的那些，也许更值得买。比如时代天街，天街旗舰和未来中央商圈摆在那里，以天街的历史成绩单作铺垫，听起来，至少心里相对踏实点。

　　很多开发商和购房人，也许都和我有一样的顾虑，甚至更多更深，但卖方依然在投资建房子，买方依然在拿钱买房子，不然，怎么办呢？

　　我们白天想方设法挣了点钱回来，高兴了一阵，但吃完晚饭就得开始为它发愁，因为手里这10块钱也许明天就只值9块5，没挣到的时候它是块宝，挣到手马上觉得烫手，被烫到一定程度，我们只好闭眼一搏，管他是黄金还是狗粪，买一拓回来再说。对于开发商而言，这一坨东西是土地，对于老百姓而言，这一坨东西就是房子。

　　所以从去年12月到今年2月的这波行情，我个人把他理解为左思右想、四处碰壁之后的一次集体冒险，一个几千年来都缺乏冒险精神的种族，今天却必须让赌博成为生活的常态。

　　于是买卖双方、两个苦B，再一次选择了象朋友一样抱团取暖；换个角度看，他们又是为了利益交锋的一对敌人，买方走投无路，卖方命悬一线，在下水道里进行了一场充满悲剧色彩的战斗，目前的战况是，没有退路的一方貌似稍占上风。

　　【F】

　　对于卖方来说，不能把一个喘息的契机，看成反攻的集结号，过去价格我说了算、你只负责排队和交钱的这种分工合作关系，估计很长时间内不可能再次达成了。
  所以，把利润看淡点、质量做好点、配套整强点，维持住这点好不容易聚集起来的人气，日后回头来看，也许是更合理的选择。

　　买方虽然暂时妥协，但实际上立场并不十分坚定，只是在无奈之下，选择和卖方一起，去赌一个并不明朗的未来，如果门槛再一抬高，也许就不敢上船了。

　　对于眼下的市场规模而言，巨大的资本需求也是一个隐患。

　　从2005年到2011年，整个大重庆范围（含区县），房地产销售面积为2.3亿平方米，总成交金额约为7900亿（其中2011年2146亿），这是一份非常壮丽的成绩单，以致于我在输入这些数字的时候，觉得自己非常渺小，我试图想象这笔巨款堆在一起体积会达到多少立方米，但确实想不出来。与此对应的是，2011年10月末，重庆人民币居民存款余额6687.05亿元，也就是说如果不依靠银行按揭和外来购买力的话，按2011年的成交金额，大概用三年的时间，地产市场可以把全重庆人民的银行存款干掉。

　　2005年，大重庆成交金额是312亿，2011年2146亿，6年增加了接近7倍，如果一直按这样的速度增长，迟早有把买方拖夸的一天，最后鸡飞蛋打，慢一点等一等，细水才能长流。并且楼市的竞争对手，不只是银行和股市，地方债、铁道部等等，分起钱来都是一把好手，特别是分庄家的钱，比如降准放出的这4000亿，楼市能分到几成还真不好说。

　　【G】

　　这是一个高成本的世界，有人背负着低效率高福利的巨大成本，有人背负着巨大的制度成本，在这样一个已经不堪重负的舞台上，不可能让大多数人，轻松成为财富赢家，对所有人开放的平台上，没有包赚不赔的产品，房子无疑是其中之一。

　　真正的好买卖，一定在封闭的，这才是庄家的命脉，正如前面所说，我们想通过买房子抱庄家这棵大树、但不是想抱就一定抱得住。就在昨天下午，万能的发改委带领着各部委，面向几十个行业的大型国企，控股、参股、兼并，干得热火朝天，选长老之前，家产大家要认真分一分，这个博弈过程需要耗费巨大成本达成平衡，平衡达成之后整体收益需要增加。这才是抱大腿的好舞台，但我们不可能有入场券，并且历史经验告诉我们，为这些买单的一定是占绝大多数的墙外围观群众。

　　从这个层面看，其实不管你买不买房子，不管你是保守或是积极，只要立于高墙之外，就必然处于压力之中，无从避让。

　　所以有必要作一些准备，至少是心理层面，假如我一贫如洗，假如我老无所依。

　　如果某一天，我须要去当农民，我就尽量成为一个真正熟悉土地和作物的农民，须要去当厨师，我就尽量去成为一个真正了解食材和火候的厨师，须要去当保姆，我就尽量去成为一个真正精通奶粉和尿布的保姆。

　　对我个人而言，这样的念头让我晚上上床的时候感到安全，在面临取舍的时候，偶尔还可以听一下自己心里面的声音。