龙头房企“带头”降速，匀速销售或成行业新趋势

近期，2021年房地产行业上市公司的半年业绩预告披露已近尾声。可以说，上半年房企业绩是在国内金融监管政策已进入常态化的大背景下取得的。

当下，政府监管部门、资本市场对房企财务报告反映出的房企经营状况关注度日益加强。针对众多房企交上的一份份“期中考试成绩单”，我们遴选了30家重点房企进行深度分析，发现行业显现出以下几大发展趋势与特征。

一、龙头房企“带头”降速，头部房企的销售集中度回落

2021年中期，房企各梯队的销售金额集中度(房企销售额占全国整体销售额的比例)整体上保持了原有档位规模，但值得注意的一个信号是：包括TOP3、TOP30、TOP50等各个梯度内，销售金额的集中度均呈现了下滑的趋势。

通过数据分析，我们发现三大龙头房企碧桂园、万科、恒大规模增长的速度下降明显。碧桂园、万科、恒大作为头部房企TOP3，三家的销售金额集中度达到了近5年中期的最低水平。这无疑打破了早先我们认为“房企集中度未来将会不断加剧”的判断。

其背后显现的一个逻辑是：房地产追求快速扩张的时代已经落幕，房企正在转变思路，谋求行稳致远的高质量发展之路。另外，在转型阵痛期内，加速暴露出了部分大中型房企存在的经营风险。

按照往期经验，我们预计，2021年年末房企各梯队的销售金额集中度仍将保持较低水平。

二、疫情打乱了行业节奏，企业销售规模呈现为“被动式增长”

2016年末，中央经济工作会议提出“房住不炒”之后，全国各地调控不断升级。2017-2019年，市场呈现出房企销售增速平稳下滑的整体趋势。但疫情的突然出现，打乱了这一节奏。2020年疫情积压的购房消费需求释放，使得2021年中期全国房地产销售金额规模在低基数上得到大幅增长。

我们的研究显示，30家重点房企的整体业绩增长趋势与全国水平保持一致，而房企之间存在较大分化。恒大、万科、碧桂园降速排在前三位，保利、龙湖等头部房企销售金额增速也低于百强房企均值。房企主动降速的意愿明显。而取得高增速的房企或是源于前期销售低基数的原因，或是由于前期累积的潜在客户集中释放。房企销售金额绝对值的增长主要是由于发展规模惯性在持续，而企业销售增速的增长显现出被动性。

三、上半年房企匀速销售或将成为行业新趋势

经我们统计，2021年上半年，30家重点房企销售均价平均增长10%。在2020年上半年疫情影响下，我们认为以上数据在合理区间内。其中，6家房企销售均价较上年同期有所下降，多数房企价格平稳，或者略有上浮。

随着行业调控加强、金融监管升级，越来越多的房企更依赖销售回款。近两年来，房企也在不断打造如返乡置业、春节购房、“6·18购房节”等销售节点，抢占上半年销售市场，将全年销售压力分摊在上半年。

未来，我们预计，在更为平稳的市场环境中，房地产的匀速销售或将成为行业新趋势。