钱紧一年 | 雅居乐多元的重量

投资与收入尚不平衡，导致非房业务收入不能及时回流，与此同时又需要更多的资金进行投资，让雅居乐不得不举债扩展，资金压力逐渐增大。

数据来源：企业年报，观点指数整理

数据显示，雅居乐的总借款迅速从2018年年底885.29亿元增长到2019年上半年935.67亿元，增幅达到24.4%。回顾近几年，雅居乐整体存款总额与借贷总额之间跨度也逐渐拉大，负债攀升较快。

截至2019年上半年，雅居乐资产总额2505.6亿元，负债总额1866亿元。与规模和业绩快速增长相对应的是，负债阶段性的增长。

多元化重量

除此之外，雅居乐的文旅产业也不断带来现金流考验。属于中长期布局的项目，无法在短期内回流现金，往往需要经历10年甚至更长的开发周期。

自清水湾项目打出名声之后，从2011年开始，雅居乐在云南等地相继签下多个旅游开发大盘，海南和云南成为其两大旅游项目大区。

而文旅产业也渐渐成为雅居乐的标签，从海南清水湾开始，以威海雅居乐冠军体育小镇、北海雅居乐金海湾、厦门雅居乐香山湾和天津雅居乐津侨国际小镇、郑州雅居乐罗曼小镇、惠州雅居乐白鹭湖体育旅游小镇等为代表的“乐活天地”文旅产业项目，已先后在华南、西南和华北等超过10座城市布局。

文旅之外，雅居乐也多方布局其它类型的产业项目。2019年以来，雅居乐签订了江苏宜兴雅创高科智能制造产业园、溧阳雅创高科智能制造产业园项目合作协议。

截至2019年上半年，雅居乐正式签订了14个产业小镇合作协议，其中5个项目土地达到380万平方米，总投入60亿元，总货值预计将会超过390亿。

与之同行的是负债率——2016年，雅居乐净负债率仅为49.1%，自2017年起，净负债率阶梯式攀升至71.40%，及至2018年底，剔除预收账款负债率升至73%，净负债率上行至79%。

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2014年之后，雅居乐深刻体会到高负债、现金流紧绷的弊端，也间接触发了对于现金回款的重视，后面几年都努力把控着负债规模。

然而随着多元化业务扩张、产业项目投入，雅居乐的负债还是处于不断上行阶段。

前首席财务官张森曾在业绩会上预计：“从2020年开始，雅居乐的负债率会下降，当其它的多元化业务更大的时候，负债率就会降下来。”彼时有相关机构预测，雅居乐2019年负债率将与2018年持平。

数据显示，截止到2019年6月30日止，雅居乐净负债率为81.3%，较2018年底增长约2.2个百分点。

2018年，雅居乐通过多渠道融资，频繁发债。据统计，各类融资总计约242亿元。作为对比，在房地产融资渠道调控收紧之下，雅居乐的融资动作显得较为冷静。

2019年上半年，雅居乐成功发行于2022年到期的5亿美元6.7%优先票据，及合共7亿美元的优先永续资本证券，并获授一项为期24个月的18.54亿澳门元定期贷款信贷。下半年，融资动作也多以赎回为主。

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从近几年融资结构看来，永续债成为雅居乐偏好的一种融资方式。2019年上半年，永续债规模从2018年底的83.35亿元增至131.47亿元，净增48.12亿元。

银行贷款、信托融资等其他融资渠道收紧，永续债成为雅居乐融资的重要补充。而发行的多笔永续债，多为借新还旧。

据相关统计，2019年以来，首创置业、华发股份、光明地产等多家房企相继发行美元永续债，合计募资26亿美元，其中雅居乐募资总额占比最大。

这种无期债券，按规定企业可以在允许范围内将其放在资产负债表的权益类，而非负债类，可以让资产负债率大大降低。以雅居乐集团截至2019年中期净负债比率81.3%计算，如果将131.47亿永续债放入负债后，负债率会明显提高。

2018年初，潘智勇曾说，雅居乐是一个不太喜欢高杠杆的企业，“基本上资产负债率不超过70%-75%，净债比不会超过1.2的比例，能确保有一个比较健康的负债规模，促进稳定发展。”

过去这一年多，曾经定下的标准，已不适用于现在。