临近年末,地产圈却不平静。
近日,多家媒体报道世茂集团、中国东方资产管理股份有限公司计划收购福晟地产股权。若此收购完成,则世茂集团、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4:3:3,由世茂集团操盘。
事实上福晟面临崩盘早有端倪。今年8月份,福晟就被媒体爆出与钜派投资合发的基金产品出现逾期兑付问题,公司紧急辟谣。另外,今年下半年以来,福晟集团旗下多个公司股权被冻结,2019年11月以来,福建福晟旗下公司股权累计被冻结次数高达39次,截止12月19日,处于冻结状态的仍有15次,累计涉及冻结的股权金额为16.61亿元。
▲福晟旗下部分公司股权冻结
对于福晟目前的危机,有业内人士表示,近三年来福晟开启疯狂拿地模式,在此背后则运用了太多信托、基金等“短债长投”的融资模式且利率偏高,这都推高福晟集团整体债务规模,为近期频传的出售传闻埋下了伏笔。
拿地飞虎队冲刺千亿
据了解,福晟集团创建于1993年,是一家地产、建筑等领域多元产业发展的大型综合性集团,围绕“H+4”(一区两湾四核心)聚集、深耕的布局战略,实现全国化布局,规模化项目开发。
▲福晟地产布局图 来源官网
2015年之后,福晟大举扩张成为业内“黑马”。业内闻名的拿地“飞虎队”由董事长潘伟明亲自挂帅任“总司令”, 主要任务就是拿地,其中并购是福晟获取土地资源的主要渠道。
据悉,自2015年以来,福晟在十多个城市共签下了107个项目,总占地面积约2000万平方米,总建筑面积约5500万平方米,项目货值达到了8100亿元。
大量的土地储备为进一步发展提供了底气,福晟高喊2020年突破千亿目标。在2018年3月6日的战略发布会上,福晟集团宣布2018年实现销售额600亿元,2019年900亿元,2020年1300亿元,并在2020年进入行业前30名。
激进扩张之殇
据克而瑞公布信息显示, 2018 年福晟集团销售金额为 621.1 亿元,列全国房企第 45 名。在2019年 “中国房地产开发企业500强”的榜单中,福晟集团列第 41 名,并在房企成长速度榜中列第 2 名。
2019年前11个月,福晟销售额为598亿元,按照其制定900亿的年度目标,仅完成66%。
在今年目标基本不可能完成的同时,福晟此前大规模激进扩张的后遗症却越来越严重。除了基金兑付违约、股权被冻结等问题集中爆发外,福晟在今年9月也曾出售多个旧城区改造项目。
与此同时,福晟不断攀高的负债和下滑的利润从其今年财报表现可略知一二。Wind数据显示,福晟的总负债则由2016年的333.63亿元上涨到2018年的741.34亿元。据2019年福晟中期报告显示,其短期债务为443.47亿元,同期货币资金仅为72.91亿元,即将到期的短债约70亿元,但非受限现金仅约57亿元。同时,福晟资产负债率也呈现上升态势,2018年年底负债率为75.53%,2019年上半年上升为77.92%。
此外值得关注的是,福晟销售毛利率和净利率已经连续三年基本处于下滑态势。2016-2019中报显示,福晟毛利率分别为15.56%、14.35%、12.25%、11.24%;净利率分别为7.17%、4.47%、2.91%、3.22%。
破产潮开启 百强房企也逃不掉的出局命运
2019年房地产市场下行和楼市调控不放松的大环境下,房地产作为一个资金密集型行业正在面临前所未有的压力。房企一旦因战略定位、多元扩张、项目销售等问题,资金链出现了问题,将直接导致房企经营困顿甚至倒闭破产。
据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。
实际上除了一些名不经转的三四线城市中小房企面临破产结局外,也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企也陷入出局危机。
2019年6月,国内知名民企银亿集团有限公司向法院申请破产清算。
2019年10月,三盛宏业被传出甩卖总部大楼、员工讨债、全国项目大面积停滞、债务方已进场等系列问题。10月22日,上市平台停牌,距离破产清算仅一步之遥。
2019年10月22日,地产百强颐和地产集团有限公司被曝发行的17颐和01(余额3.04亿)和17颐和04(余额7.6亿)两只私募债因未能按期足额偿付部分本金及利息,构成实质性违约。甚至有消息称,颐和地产现金流已近枯竭,陷破产传闻。
▲近一年陷入资金困境的部分房企 数据来源:中指研究院
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