楼市“小阳春”,匆匆的来,又匆匆的走。
此前被炒得沸沸扬扬的楼市“小阳春”,在4月楼市调控频率明显增长的背景下,出现分化格局,多地行情不再,个别城市热度延续。
研究机构的数据显示,4月,北京等重点城市“小阳春”行情不再,3月强劲反弹的北京二手房市场成交明显回落。不过,仍有苏州等地二手房市场热度延续,4月二手房成交量继续反弹,其中,苏州环比增长99.0%。
值得注意的是,5月以来,国家发改委和央行相继明确楼市调控方向不变。
5月10日,央行有关负责人明确表示,房地产调控和房地产金融政策的取向是没有改变的,是一贯的。2019年人民银行还将继续严格遵循“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。
具体有几方面的重点:第一是配合实施好房地产市场平稳健康发展的长效机制。第二按照“因城施政”的原则,落实好差别化住房信贷政策。第三是会同相关管理部门,继续做好房地产市场资金管理的相关工作。第四是完善相关制度,加大对住房租赁市场的金融支持和规范,促进形成“租售并举”的住房制度。
5月6日,国家发改委针对此前放宽落户引发的调控放松猜想给出明确回应,放宽落户不等于放松对房地产的调控,“房住不炒”定位必须坚持、不能动摇。要始终坚持好房地产平稳健康发展这个底线,城市既要满足刚性和改善性的住房需求,同时又要坚决避免投机者借机“钻空子”,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,防止房价大起大落。
另外,5月以来多地仍从严楼市调控政策,继续出台稳定楼市的相关政策。
5月9日,青海省出台进一步完善房地产市场监测工作的实施意见,要求坚持“房住不炒”定位,全面规范和加强房屋网签备案工作,12月底建立全省房地产市场数据库,为房地产市场调控提供决策依据和支撑,促进房地产市场平稳健康发展。同时,要加强房屋交易资金监管工作,加强房屋网签备案价格监测。
“五一”小长假期间,北京市住建委查处了25家房地产经纪机构,严厉打击发布“商改住”、“产改住”、委托手续不全、违法群租与违规租赁等违法违规行为。截止目前,2019年已依法对145家房地产经纪机构的违法违规行为立案查处。
业内人士认为,4月以来中央一系列表态体现了维持市场平稳运行的决心,预计5月部分城市二手房成交量将有所下滑,二季度房地产市场的“回暖”将出现波动和反复,城市分化格局恐将延续更长时间周期。
4月调控政策多达60次
在3月楼市出现“小阳春”,房价、地价出现波动后,4月各地楼市调控政策再次密集发布。
据中原地产研究中心统计,4月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。
其中,合肥、北京、长沙、西安、丹东等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价、国管公积金贷款“认房又认贷”、暂停二套房契税优惠、启动住房公积金“资金流动性风险防控一级响应”、限购限价限售等收紧政策;深圳、哈尔滨、甘肃、合肥等地对房地产市场、经纪机构、房企等乱象和不规范行为的专项整治;成都、大连、东莞、南宁等地对住房公积金提取政策的规范。
另外,中央政治局会议再次强调“房住不炒”定位不动摇;住建部对一季度房地产市场运行情况开展专题调研并对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示;自然资源部重新强调商品住宅用地“五类”调控目标;银保监会官网发文称继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长。
与此同时,呼和浩特、宁波等近20个城市发布了各种人才吸引政策,其中有半数以上都有购房相关补贴内容。
“在一季度市场‘小阳春’下,最近房地产调控预期再次出现变化,虽然很多城市依然在发布人才吸引政策,但针对房地产调控的政策最近转变成为收紧为主。”中原地产首席分析师张大伟说。
一线城市房地产“小阳春”退热
仅持续月余,中国一线城市的房地产“小阳春”已经开始出现消退迹象。
成交乏力是北上广深等城市4月房地产市场的共同特征,“小阳春”热度难以延续。
贝壳研究院29日提供的数据显示,从北京、上海、深圳、广州四个一线城市二手房市场表现看,4月市场并没有延续“小阳春”的热度,中介机构链家二手房实时交易量甚至出现了20%-30%的环比下降。
此前楼市反弹较为明显的北京4月二手房市场成交乏力。4月北京链家二手房交易量比3月下降34%。过去几年,北京链家在全市二手房成交量的占比超过50%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,4月北京二手房均价与3月基本持平,向上动力不足。目前刚需仍为交易主力,改善性需求链条尚未真正启动。本月,北京二手房市场预期仍然保持平稳,业主调价行为中70%的比例为降价,房屋交易周期仍然保持在调控以来80多天的高位,议价空间也比较高。
不过,北京二手房市场并非转冷,许小乐认为,4月北京二手房成交的环比下滑是3月集中释放后的自发回落。
中原地产研究中心发布的数据显示,4月前28天,北京二手住宅签约13337套,环比下调8%。分析称,因为网签数据相对滞后,实际市场成交量较3月出现20%左右的下调。
上海二手房市场情况与之类似,市场复苏欠缺后劲。贝壳研究院上海分院院长陈泽帅指出,2019年3月上海二手房成交2.6万套,4月截至目前日均成交量较3月稍有回落,预计全月成交约为2.4万套。照此趋势,上海2019年全年二手房成交约为22万套,仅回归到正常交易量水平。
据贝壳研究院测算,深圳市二手房4月市场成交量预计下降两成,后市或延续回落态势;广州市二手房4月量价基本持平,市场上买家增多,但“买方市场”的大环境暂未发生根本性改变。
一线城市新房市场也出现一定的降温趋势。中原地产研究中心发布的数据显示,4月以来,中国部分城市新房成交量相比3月有所下滑。其中,一线城市环比下调12%,三线城市也有接近10%的环比下行。一线城市中,上海4月以来新房成交面积环比下降12%,深圳下降30%,广州下降25%。
中原地产首席分析师张大伟指出,部分地区房地产市场在“小阳春”带动下房价复苏上行,但房价转涨让不少潜在需求转而观望,从而出现了成交量上涨乏力的情况。
许小乐表示,年初的房地产市场升温与房贷利率下降有一定关系。一季度中国货币流动性有所宽松,为防范部分城市再次出现房价上涨,中央政治局会议重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,官方维持市场平稳运行的决心不改。
许小乐认为,在“稳增长”和“防风险”之间,既要通过适度宽松的货币流动性,加大对实体经济的支持,又要防止资金以不合法渠道流入房地产,进一步推高杠杆。因此,未来金融监管或加强。这意味着年初支撑首次置业购房者的杠杆可能会受到抑制,市场快速升温的动力难以为继。
苏州等地“小阳春”热度仍延续
不过,苏州等热点城市则延续了3月的“小阳春”热度,二手房成交量继续反弹。
4月,易居研究院监测的10个城市二手房成交量为8.2万套,环比增长25.9%,同比增长27.9%,不仅延续了3月“小阳春”态势,还创下了两年以来的成交量新高。其中,除北京环比下降外,其余9城(苏州、深圳、杭州、成都、南京、厦门、青岛、无锡、金华)中,苏州环比增长99.0%,增速最为显著。
按易居二手房成交量能度的排行看,厦门和苏州量能度较强,量能度分别为92%和70%;而最弱的城市是金华和杭州,量能度均为-17%,主要是历史成交基数较大,量能度受同比增速影响。
(注:二手房成交量能度=月度环比增速*20% +月度同比增速*20% +年初累计同比增速*20% + 近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度*40%。)
易居研究院研究员姚方表示,10城整体二手房市场转暖,一是受热点城市“抢人”政策影响,购房需求增加;二是部分城市土地市场火爆,购房者担心房价将随之大涨;三是市场信心明显增强,购房者积极入市。
未来楼市趋势将“以稳为主”
据中国之声《全国新闻联播》报道,今年三月,国内房地产市场迎来“小阳春”。不过,近日发布的部分机构数据显示,4月楼市销售较三月有所降温,整体保持平稳。业内分析认为,未来楼市趋势将“以稳为主”。
根据克尔瑞数据统计,2019年4月,房地产行业整体市场表现较3月份有回落降温趋势。前100强房企单月业绩规模同比增长16.6%,但单月销售业绩较上月有微弱回落,整体仍维持平稳。1-4月百强房企销售规模同比微增3.6%,增速回正。
在业内看来,近期一二线城市成交回暖的原因,主要是调控政策趋于稳定,加之信贷环境改善。中原地产首席分析师张大伟表示:“与2018年四季度偏紧张相比,最近已经四五个月房贷利率的执行价格出现了持续下降。另外全国很多城市的确出现了一些针对房地产过去过严政策的松绑,或者说一些微调。害怕踏空的需求在2、3月份入市的量比较多,在4月份也延续了这个变化,所以这一轮市场的‘小阳春’更多的是前期调整幅度过大的区域,市场有所恢复。”
不过,销售回暖、融资拿地积极的迹象并不代表着全国楼市的普遍向好。中原地产研究中心统计数据显示,3月份“小阳春”过程中楼市分化比较明显,一线城市成交明显增长,北上广深的新房成交面积都有超过100%的增长。二线代表城市成交环比上升82%,其中大连、南京升幅较大;而三线城市则平均同比下调了14%。中指研究院最新报告也显示,2019年1-4月,房企销售业绩再上台阶,但整体趋向于保守,普遍下调了销售目标增速,强调稳健发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,未来房价“上涨容易下跌难”的趋势可能持续,但会否出现房价成交的持续复苏,仍然要看各地政策的不同。严跃进表示:“基本上二季度会延续一季度的走势。同时随着整个市场交易上升,价格也有可能出现反弹。当然尤其是一些三四线城市是不是能够强劲反弹,这个是有疑问的。”
(房掌柜整理自央广网、中国新闻网、每日经济新闻)
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