土拍升温下，教你寻找重庆楼市中的“尖货”

　　最近重庆内环缺地，能买的新房都比较贵，所以我们团队的注意力也开始向内环外关注了。

　　在内环外搜寻了一圈后，发现重庆有一个板块大家平时很少关注它，但是目前已经有不少开发商开始入驻了，并且该板块内的新房市场也算是火热。它就是：

　　鹿角板块。

　　我们今天就来聊聊这个板块。

　　01 这个板块值得我们近期关注

　　为何最近我特别关注鹿角这个板块?主要原因是最近重庆的土拍市场让我有点忧心，它也让我想起了多年前的“北区”。

　　3月28号，重庆土拍市场传来一则劲爆消息，中央公园一块地被北辰拿下，楼面价高达10662元/㎡，溢价47.06%。

　　我实在没想到重庆的北区中央公园的“面粉”都这么贵了，而中央公园的新房也不便宜。据我们团队市场调研发现，北区中央公园已有新盘都涨到了套内20000元左右。

　　可能很多开发商的朋友都在为此激动，毕竟可以靠着最近这几块地王“上岸”了，今年的销售任务基本上也好完成了。

　　但是对于我们消费者来说可不能这样去想!

　　毕竟消费者的钱也不是乱花的，我们不能因为一块郊区破万的土地，就跑去郊区买套内20000元的房产。

　　谁家的钱赚得都不容易啊!

　　所以我必须站在整个城市全局观察房价，始终要以解放碑为中心分析各个区域的实际价值。并且去思考这几个问题：

　　现在的中央公园房价是否已到高位?

　　你是否还记得十年前的中央公园房价?

　　如果现在入手中央公园有没有可能站岗?

　　在没想明白之前，且听我慢慢分析：

　　其实，在我看来自从重庆暂缓“两江四岸”开发之后，重庆的核心区就是以解放碑、江北嘴和弹子石CBD为中心这块区域，重庆围绕三大CBD向北、向西、向东和向南发展的区域都是同等重要的。

　　(来源网络)

　　我们把北区、西区、东区和南区放在同一个房价维度比较的话，就会发现如今的北区房价已经基本上达到了几个新区的“制高点”。而北区的土地基本上也卖到了水土、两路空港区域，再往北已无地可售。

　　所以，基本上可以判断现在中央公园的房价确实有点“过热了”，作为投资者和购房者来说现在买入都不是最好的选择。

　　那么，哪里才是现在我们购房者应该去关注的区域呢?

　　我们继续看上图，其实就在重庆内环附近，有个板块它距离解放碑的直线距离只有11公里，但是大部分土地还处于一个待开发状态。

　　而且这个板块有点像多年前照母山“八大金刚闹金开”一样，已经被不少开发商给盯上，融创、金科、碧桂园、首创、美的等十几家开发商选择落子于此，正在联手打造这个“近内环”的价值区域：

　　鹿角板块

　　推荐鹿角板块的原因，其实还是因为它自身区域优势明显，属于内环附近难得的大面积待开发区域，而且土地平整视野开阔，距离南坪商圈自驾也就是十几分钟的距离。

　　最关键的是我看中了它现有的新房价格，真心不贵!

　　而且整个鹿角板块的新房均价在建面9000-10000元的样子，像极了多年前的“照母山”、“中央公园”。你现在购买这个板块，其实就是站在多年前买北区的那个时间点。

　　在可以选择中央公园高位站岗还是吃尽鹿角红利这两件事情上，我还是觉得选择这个房价相对较低，可以很好吃尽鹿角红利的板块较好。

　　毕竟两者一比较，谁是“洼地”一眼便知。

　　02 选择“洼地”中的尖货。

　　因为曾经重庆有过“一路向北”的买房历史，所以现在我们也可以运用到鹿角这个“洼地”上进行选筹。

　　选筹怎么选?

　　我们认为在大家房价差别不大的初期，还是应该优先选择各项配套齐全的项目，这种产品特别容易在后期二手房市场脱颖而出，成为别人眼中的“尖货”。

　　比如，我们又回到曾经北区照母山大面积推盘的那几年里，同样差别不大的新房，你可能会因为便宜500-1000元就选择了配套设施都较差的“某项目”，从而忽视了拥有众多配套资源的项目。

　　因为价格因素，所以错过了最好的上车机会。

　　就拿北区的“棕榈泉”、“约克郡”、“蓝湖郡”来举例，最开始我们可能会因为他们的价格高贵就选择不看他们的房子了，而实际上后来买了之后才发现：

　　别人家的贵，是贵得“便宜”!

　　怎么理解?

　　因为有价值的东西才贵，有稀缺资源的住宅理应“不便宜”。

　　稀缺资源看哪些?我们认为应该去看项目区位、开发商品牌、综合商业、湖滨资源、物业、学区等综合因素。可能我们无法找到一个完美配套的楼盘，但是可以通过这样的方式，来挑出真正的“尖货”。

　　然而这些资源中真正有价值的“尖货资源”其实是它的湖滨资源。

　　因为同一个板块区位都差不多，品牌开发商实力也差别不大，商业也可以复制，新修的学校差距也不会太大。然而湖滨资源才是不可复制的自然资源，是与生俱来的自然优势。

　　比如前面提到的北区棕榈泉、约克郡、蓝湖郡这些楼盘，他们都是拥有湖滨资源的楼盘，这些湖滨资源就是高端品质住宅的标配基因，也是后期在二手房市场里“脱颖而出”的关键因素。

　　错过北区“棕榈泉”、“约克郡”、“蓝湖郡”的湖滨资源的朋友，再一次在面对南区湖滨资源时，我们可以把它当成一个重要的选筹条件。

　　毕竟，拥有湖滨资源的楼盘确实可以溢价2000-3000元的价格进行考量。

　　说到这里可能很多人都明白了，如果实在还不明白我就举个例子：

　　很多买在北区的朋友可能没有留意一点，凡是拥有湖滨资源的产品，都是自带增值属性的高端产品。最后在二手房市场的单价都比周边没有湖滨资源的产品贵上4000-8000元不等。

　　所以，你现在贵2000-3000元买入，以后卖出时自然也可以更好的获得一块“溢价收益”。

　　03 寻找鹿角楼盘中的“尖货”

　　有个上面的淘笋逻辑之后，我打开了鹿角楼盘地图开始寻找鹿角中的“尖货”。

　　这个地图给我印象最深的就是这个“湖”，后来在当地打听到它叫“东湖”。

　　东湖呈条形状，长得像一条龙形，背靠樵坪山，正可谓是一处“风水宝地”。这么好的一个湖滨资源，如果好好的打造一番，必定也是鹿角区域的一处好风景。如果还有楼盘正好修建于此，那么这个东湖也算是这个楼盘的一大亮点了。

　　而就在东湖附近的观山御璟，就是个幸运儿。

　　观山御璟不仅拥有难得的东湖资源，而且在鹿角区域内还算品质上乘的住宅产品。

　　a、区域内的改善型产品

　　这个项目是由三家实力强悍的开发商组成：融创、新希望和中骏。也许很多重庆人对新希望和中骏不熟悉，但是融创大家应该都知道，融创地产在2018年也继续蝉联了重庆地产销售额的冠军宝座，在重庆这个市场上，大多数消费者还是会买融创的单。

　　同时，新希望和中骏也是常年进入全国地产排行榜50强的大房企，在各自区域市场里面也是非常有名的企业。

　　他们三家开发商打造这个项目定位很明确，就是做区域内的高品质改善型产品，一步到位完成一个家庭对美好生活的向往。

　　毕竟现在的家庭买套房子不容易，如果还是考虑刚需高层还不如就住在原来的老房子里，既然来到一个崭新的板块，周边都没有什么老破小的房子，自然要选择相对优质的生活住宅区。

　　(产品模型图)

　　在北区花高层的价钱，还不如考虑下买这样的优质花园叠拼住宅。平素里和心爱的人在自己家草坪上晒晒太阳，种种花，抱抱小孙子的日子还是挺好的。

　　观山御璟改善型的洋房和别墅正好满足到这部分优质人群的改善型需求，这样的产品不正是前面所说的“尖货”吗?

　　不仅如此，这个项目还有一个稀缺性资源：湖滨资源。

　　b、 湖滨资源的好产品。

　　在观山御璟这个项目周边还有一个东湖资源。目前政府在这个东湖旁边还规划了几十万方的综合商业体，规划中这个综合商业体是集合了商贸购物、旅游休闲、儿童教育、餐饮娱乐等多种商圈里应有的配套设施，我们认为也是一大优势资源。

　　以后鹿角的朋友不用去南坪商圈购物玩耍了，就在鹿角就可以实现吃喝玩乐多种配套享受了。而观山御璟的业主更是可以既享受到洋房别墅业主的一份宁静，也可以步行享受到湖滨商业的繁华。

　　不仅如此，未来鹿角板块还有其他的商业配套。据我了解这里还有6万方在建的协信星光商业，以及18万方的奥特莱斯。

　　可以想象，未来生活在鹿角的高端精英们，他们随时都可以看逛街、吃饭、看电影，也不用等到周末再带孩子去传统商圈上兴趣班。这里完全可以满足一个家庭应有的生活需求。

　　我仿佛看到了南边的“湖滨商业”正在悄然崛起。

　　C、离核心区的距离近

　　虽然项目很好，但是如果距离核心区太远的话，我们还是会慎重考虑的。所以我本着对粉丝负责的态度，还增加了一项测试：

　　就是开车回了一趟南坪星光时代广场。

　　我就是想通过这样的测试，来检测这里距离南坪星光时代广场到底有多远?到底是不是人们想象中的偏远郊区。结果我一测试才发现，这里其实并不太远，比很多人想象都要近很多。自驾开车不堵车的情况之下19分钟就可以到南坪了，正常通勤也在20多分钟。

　　以前居住在鹿角板块的市民除了选择公共交通线路外，主要依靠南山隧道、慈母山隧道、真武山隧道、吉庆隧道自驾出行;而现在串联南岸区与巴南区之间的交通枢纽鹿角隧道、江南隧道也正在建设当中，建成后还将大大改善片区交通制约。

　　因此对于观山御璟这个楼盘来说，这里的业主出行也不是太大问题。所以，我们认为鹿角这个板块并不偏僻，它应该是属于紧邻核心区的改善性住宅板块。

　　这才是让我特别关注鹿角板块的真实原因。

　　本文总结：

　　1.消费者的钱也不是乱花的，我们不能因为一块郊区破万的土地，就跑去郊区买套内20000元的房产;

　　2.重庆围绕三大CBD向北、向西、向东和向南发展的区域都是同等重要的;

　　3.鹿角板块就像多年前的“北区”，目前处于“洼地”状态。这里新房均价在建面9000-10000元的样子，像极了多年前的“照母山”、“中央公园”。你现在购买这个板块，其实就是站在多年前买北区的那个时间点;

　　4.我们站在多年前的起点，大家价格差别不大的情况下应该选择“尖货”住宅，其实就是选择有湖滨资源的住宅。因为凡是拥有湖滨资源的产品，都是自带增值属性的高端产品。最后在二手房市场的单价都比周边没有湖滨资源的产品贵上4000-8000元不等;

　　优质土地资源是打造高端居住区的标准。虽然重庆的湖滨资源楼盘大多集中在北区，但并不意味着重庆的湖滨生活是北区的专属。

　　所以站在鹿角的“起点”年，我更愿意选择有湖滨资源的住宅。

　　(本文为商业评论)