大房企业绩整体放缓 热点城市房地产调控政策延续

　　导读

　　地价过快上涨将导致房企利润率下降成为普遍情况。今年房企会更加看重利润率的回升，深耕城市、谨慎拿地，这也意味着今年主流房企整体销售业绩增速会保持低速运行。

　　一季度市场热度回升，“小阳春”引发瞩目，尤其是一线城市的二手房回暖明显。但相比之下房企的销售数据却没有呈现“同步精彩”。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截止到4月16日，公布2019年一季度销售业绩的房企合计30家，合计销售额为10469亿，与2018年同期的10096亿相比，同比上涨仅3.7%。而值得关注的是，不同企业之间的分化明显加剧。对比过去数据，2019年一季度房企销售明显涨幅放缓，龙头房企规模出现同比下调，中小房企业绩反而在上涨。

　　2019年一季度，万科(000002.SZ)累计实现合同销售金额1494.4亿元，同比去年的1542.6亿元下降3.13%;中国恒大(3333.HK)累计实现合约销售金额1196亿元，同比去年的1618.7亿元下降26.1%;碧桂园(2007.HK)累计实现权益销售金额约1200.1亿元，同比去年的1281亿元下降6.30%。

　　成交回暖调控延续

　　随着春天的到来，个别城市新房项目迎来了热销。3月份，一线城市中北京、上海、深圳的二手房网签量均有所回升。对于市场成交量反弹的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，环比上涨主要是因为2月份春节月成交低迷，同比上涨则与近期市场预期升温有关。

　　值得注意的是，当前土地市场也比较活跃，开发商拿地的积极性有所提升。但是，有业内专家表示，短暂性的活跃并不代表整个房地产市场会出现大变动，也不代表房价迎来加速上涨。目前，热点城市房地产调控政策依然保持高压，再加上热点城市新房供应相对充裕，市场不存在快速升温的基础。

　　最近一段时期，部分城市的房地产政策有所微调。例如，高碑店市近日下发的《关于支持民营经济发展的实施意见》提出，对符合条件的特定人群，允许在高碑店市购买一套商品房(3年内不得上市交易)。业内专家表示，虽然限购举措有所变化，但3年内不得上市交易这一要求，也是落实“房住不炒”的举措之一，新举措对满足刚需，维持当地房地产市场稳定健康发展具有重要作用。

　　值得注意的是，每隔一段时间，部分地区的楼市违法违规现象就会重新冒头。对此，近来一些城市陆续开展了打击楼市各种违法违规行为的专项行动，有效稳定了市场秩序。

　　据介绍，保定市相关部门将违规提供购房融资行为作为房地产开发和中介市场整治的重要内容，加大了对在售楼盘和中介机构门店的检查力度，并加强了跨部门失信联合惩戒。

　　长沙日前启动房地产市场执法“迅雷行动”，严查房地产中介机构通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径，捏造、散布房地产虚假信息和夸大宣传诱导消费者的行为。

　　住建部副部长倪虹近日在中国发展高层论坛接受媒体采访时表示：“楼市调控不动摇，保持政策连续性。”

　　大房企业绩整体放缓

　　上海易居房地产研究院于4月16日发布《10城二手房市场半月报》。报告显示，4月1日至15日，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为36,949套，较3月下半月增长14.5%，较2018年同期增长36.6%。易居研究院研究员姚方表示，按目前成交量来看，4月上半月延续了3月“小阳春”的行情，证明二手房市场仍存在增长动力。

　　各方数据显示，楼市3月“小阳春”已经成为不争的事实。根据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示：2019年一季度百城新建住宅价格指数累计涨幅较去年四季度继续收窄，整体价格较为稳定。单月来看，前两月环比涨幅持续收窄，3月环比上涨0.24%，涨幅在低位略有扩大。

　　那么，房企一季度“小阳春”了吗?2018年一季度，房企销售业绩呈现同比接近50%的上涨。然而，2019年一季度，房企销售业绩涨幅全面放缓。据中银国际的报告显示，截至目前，房地产板块已有40 家公司发布一季报业绩预告，其中16家预增或扭亏为盈。24家预减、首亏或续亏。

　　龙头房企销售业绩也并不好看。在克而瑞一季度中国房地产企业销售TOP200权益排行榜中，万科、中国恒大、碧桂园仍分别位居前三名，但销售金额都出现了不同程度的同比下降表现。据统计，万科在1至3月份累计实现合同销售金额1494.4亿元，同比去年的1542.6亿元下降3.13%;中国恒大在2019年1至3月份，累计实现合约销售金额1196亿元，同比去年的1618.7亿元下降26.1%;碧桂园在2019年1月至3月，累计实现权益销售金额约1200.1亿元，同比去年的1281亿元下降6.30%。

　　有趣的是，在部分大房企业绩上涨乏力之时，部分中小房企反而真正经历了“小阳春”。据中原地产统计的一季度房企销售额数据显示，部分小房企一季度销售业绩同比涨超六成，甚至个别小房企一季度销售业绩同比增长2倍以上。最为典型的是国瑞置业，该公司一季度销售76.57亿元，同比增长约277%;合生创展一季度销售40.8亿元，同比增长约141.80%。

　　58安居客房产研究院监测报告也显示，一季度，百强整体的规模增速的确在放缓，头部销量同比下滑明显，尤其是排名第一梯队的房企下滑更为明显。但排名10-20的房企增速显著。行业分化继续，不单中小房企，大型品牌房企的行业分化也在继续，其中部分房企业绩提升抢眼，例如绿地、中海同比去年一季度销量都有明显提升，但也有部分企业同比下滑比较明显，例如近期负债已经明显好转的泰禾。

　　房企融资胃口大

　　4月以来，上市房企融资情绪依然高涨。中原地产最新数据显示，截至目前，房企融资规模已接近1500亿元。其中，上周二一天内就有融创中国、中骏集团、蓝光发展、阳光城等多家房企发布新的融资计划，融资规模近250亿元。与此同时，一些资金紧张的房企，如阳光100中国地产公司等，还在继续出售资产，回笼资金。

　　据Wind统计，截至16日，4月以来房企已发行信用债31只，融资金额近230亿元。而今年以来，房企已发行信用债293只，融资金额逾2168亿元，同比去年分别增长68.4%、26.8%。房企融资“井喷”由此可见一斑。

　　中银国际分析师晋蔚认为，受益于信贷环境改善，房企融资环境显著改善，是房企融资“井喷”的原因之一。

　　“今年以来，新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展、华夏幸福等房企密集发债，房企融资环境继续边际改善。”华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪说，近日还有消息称有关方面近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金 REITs项目，以期推出试点，这些都将拓宽房企融资渠道。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2018年四季度以来，上市房企发布融资计划逐渐增多，且融资难度有所缓解。融资成本方面，据中原地产研究院监测数据，多家房企融资成本相比之前有所下降，多数房企境外融资成本约为8%，境内融资成本约为5%，部分房企境内企业债融资利率不足4%。

　　而龙头房企仍是融资队列中的主力。

　　例如，4月9日，融创中国发布公告称，拟发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据，年利率7.95%。发行票据所得款将主要用于本集团现有债务再融资。中国恒大4月8日公告称，拟发行3笔合共20亿美元的优先票据，利率分别为9.5%、10%、 10.5%。紧接着4月15日，中国恒大又公告称再增发10亿美元的优先票据。

　　房企融资井喷，既有投资拿地的需求，也有“借新换旧”缓解资金链压力的需求。此外，一些资金紧张的房企甚至出售资产，以回笼资金转型调整。如阳光100中国地产，仅半个月内就两度出售资产，回笼60亿现金以缓解资金压力。而此前，标普认为阳光100面临的流动性风险仍旧较高。

　　多位业内人士表示，房地产市场格局正朝着“寡头化”趋势发展，预计未来9成的中小房企会退出，在密集融资之下，并购重组也会更活跃。

　　没有寒冷的冬天，但也没有盛夏

　　易居研究院副院长杨红旭认为，房企的销售数据变化实际与全国销售数据保持一致。实际上，今年1到2月份，全国楼市处于降温态势，全国的新房销售面积同比下跌，销售金额增速下滑，与此对应的房企销售同比增速在今年的一季度出现收窄。

　　总体来看，一季度全国商品房销售增速放缓。据中银国际研究报告显示， 2019年1-2月全国的商品房销售面积为 14102万平方米，同比下降 3.6%，较 2018年同期回落5个百分点;1-2月的商品房销售额为 12803亿元，同比上升2.8%;较2018年同期回落9.4个百分点。

　　那么，龙头房企为什么没有“小阳春”?杨红旭认为，有两类原因造成部分龙头房企的业绩出现下降：第一与龙头房企城市布局结构有关系。今年以来，三、四线城市市场降温比较明显，春季也没有出现小阳春迹象。因此，类似碧桂园、恒大这类在三四线城市项目权重较高的房企一季度数据表现则较为疲弱，而有些主要城市布局在东部一二线的房企销售情况表现则会较好。

　　“一季度整体房企销量放缓是个信号。这一信号表明，2019年商品房市场整体销量将难超2018年，也体现出房企正由前几年过山车式心态转向稳定和谨慎。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

　　对于一季度市场表现，某排名前十的房企高管表示，“房企业绩数据应该说是比较正常的。去年底我们说过，市场会回温，但不是回暖。我们还说过，返乡置业潮不再，因为需求透支、房价已高。由于三四线城市的棚改退烧，导致三四线城市销售明显降温，同时，这也促使房企达成回归一二线城市的共识。但是，一二线城市的土地供应并没有明显增长，存货不足，供应跟不上，销售业绩难以提升。而房企同时回归一二线将会导致一二线城市的土地价格迅速回温。一二线城市的地价偏高，但房价上涨有所顾忌、动能不足。土地储备过多布局在一二线城市，势必拖累业绩增长。追求业绩增长的房企势必要下沉到三四线城市，但不是所有的三四线城市都有机会助力业绩增长。”

　　张波对于未来房地产格局作出如下三方面判断：首先，房企对于市场趋势的判断将更为清晰，城市群布局的策略将更为明显。其次，房企开发战略调整正在进行，不少房企正将重心重新调整回一二线，另一部分则抓住三四线城市的去库存政策的最后红利期。最后，千亿门槛依然存在，头部房企在放缓规模化节奏的同时，500-1000亿年销售规模房企的规模化之路还在持续。

　　“地价过快上涨将导致房企利润率下降成为普遍情况。今年房企会更加看重利润率的回升、深耕城市、谨慎拿地，这也意味着今年主流房企整体销售业绩增速会保持低速运行，这也有利于房地产市场的平稳健康发展。虽然市场出现了一些回温信号，但我们不会再回到过去火热的盛夏，当然也没有寒冷的冬天，市场的分化与平稳仍是大势。”上述高管表示。

　　(房掌柜整理自上海证券报、经济日报、21世纪经济报道)