2016重庆商业供应量创最新高 三大举措解决楼市高库存

2016年6月7日，第一太平戴维斯在重庆举行了以“洞察先机 领航市场”为主题的市场分享会。此次分享会上，第一太平戴维斯分析了重庆市场将在2016年达到有史以来的商业最高供应量，传统百货渐渐地离开购物中心而转向新兴商圈。

出席此次分享会的有第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华、第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均、第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华、第一太平戴维斯估值及专业顾问服务高级董事，兼中国南区与西区主管黄国钧、第一太平戴维斯华西区物业与资产管理部董事刘奕兴。同时，会议还得到英国贸易投资总署、英中贸易协会和中国英国商会的大力支持。

会议在第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华的致词中开始，整个会议分享的干货颇有参考价值。第一太平戴维斯以其最专业的观点、最前沿的视角、最精准的数据、最犀利的判断对华西区市分析了市场现状，在地产红海背景下未来如何解决楼市高库存提出了三大举措，同时也为业内带来地产融资新观点，升级不动产运营新理念。

2016年成为重庆市商业供应量最高的一年

“2016年重庆的商业供应已经成为最高的一年，其中写字楼在2015年的集中供应量在全国排名第一。”第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均在会议上对重庆商业市场目前的现状明确指出去库存是当下的主要问题。

针对重庆的商务楼市，罗元均对重庆市场进行分析，2016年上半年重庆市场的优质商业供应量有一个明显增长趋势，而且商业在围绕去中心化，往外迁的概念非常明显，体验式商业更多的超过传统式的趋势越来越明显。在去百货化中，比如百盛、万达离开购物中心特别明显。体验式的商业开始转型，通过不同的餐饮型、娱乐型的业态进行调整，明显的感觉到“去百货化”是重庆2016年的发展趋势。

“2016年市场的变化比较明显，2016年重庆百货商场出现关店潮，去百货化趋势明显，尤其是NOVO、南坪万达、百盛都有关店的情况。而王府井百货、茂业百货等均有业态的调整。现在商业的发展方向是往新兴商圈在走，不是说传统的商圈没有商业供应，目前的趋势还是集中在一些空出来的商圈里面，比如化龙桥、新牌坊、照母山。把传统的零售商圈，做一个升级改造，从零售市场的存量和供应量来看，预计2016年将会成为重庆市商业供应量最多的一年，现在的供应量体量已经达到154万方，预计2020年底重庆的商业供应量将达到600万方。”罗元均谈到2016年的商业项目主要集中在新商圈，商业业态以购物中心为主，而从定位来看，主打的方向是体验主题式商业，讲究的是购物环境，品牌全方位的打造，以零售为主的主力商业业态。

三大举措解决楼市高库存 零售商业突围竞争市场

如今地产市场出现一系列“红海”现象，由于较高的商业楼宇库存量导致市场竞争极度激烈。罗元均敏锐地观察到了这一市场现象，为大家带来在地产红海情况下解决高库存问题的发言。

罗元均在分析了这一现象的成因后尖锐指出，要解决这一问题，需有如下三个方面的改善：从宏观层面，需要有政府的有效引导；从投资角度，需要善用新型投资工具；从运营方向，要求以产品及服务创新提升物业价值。罗元均以重庆市渝中区中央商务区楼宇档次升级为例论证了这一观点。他相信，通过清晰的策划与明确的目标，可以极大落实楼宇去库存化的机会，并确保新入市项目成功推动。

目前商铺及零售市场趋近饱和，开发商在激烈的竞争中如何转换思路、突破重围？第一太平戴维斯华西区商铺部董事邓耀华在会议上从这一现实话题出发，发表了贴切、实在、可操作性的专业观点。

邓耀华从事商铺及零售方面的咨询服务已超过9年，是该领域内的资深、权威人士。他认为，商铺及零售市场出现这种状况，从开发商的角度讲，主要是商业体的建造和营运前后失联，商业和地产脱节所致；从商户本身讲，是品牌因收益减少而放缓开店，或因提高开店质量而竞争城市核心、副中心地段所致。他以地处成都市核心地带的成都远洋太古里和地处成都市副中心的华润万象城为例，一针见血地点明了关键解决方式：一方面，开发商应该尽早寻求商业咨询公司抢占先机，获取前期项目定位、业态规划方面的帮助；另一方面，已经存在的项目应该具备策略性调整的规划和视角，明确目标的可落地性，根据市场情况制定策略。

诠释房地产融资新观点 升级不动产运营新理念

广受业界关注的地产金融相关问题在本次论坛上也获得了相关专业观点的分析与指导。第一太平戴维斯估值及专业顾问服务高级董事，兼中国南区与西区主管黄国钧就“地产融资的新潮流”为业界带来崭新、前沿的观点。

黄国钧认为，在银行贷款、发行信托和首次股票上市募资（IPO）这三种传统房地产融资主要途径之外，还应引入房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，简称REITs）和资产支持抵押债券（Asset Backed Securities，简称ABS）两种新的途径，这是资产证券化获得国家政策支持和放开后的长期趋势，各类资产证券化过去三年已经实现爆发式增长。黄国钧认为，资产证券化渐趋天时、地利、人和的大好势头，市场空间广大；资产证券化将推动国内地产金融业的创新发展；资产证券化能够实现与国际接轨，是市场导向所至。黄先生以越秀房地产信托和华侨城欢乐谷为例，具体分析了业主在资产证券化过程中的受益情况，为现场来宾在地产融资的维度上引入了新的方向和新的潮流。

目前房地产市场上对不动产管理已经开始出现一种新的思路，即将物业管理和资产管理相互结合，将物业管理的原有管理角色变为运营商角色。第一太平戴维斯华西区物业与资产管理部董事刘奕兴从资产管理升级的角度发表了自己的看法。

刘奕兴认为，资产管理是一种能够带来利润的物质的管理，能保障所有利益不受侵犯。刘奕兴指出，之所以要将物业管理升级为资产管理，是为了降低投资风险，合理化运营成本，建立和完善绩效管理，提升资产价值，最大化投资回报。刘奕兴以由第一太平戴维斯进行物业全权管理服务等重庆新华国际大厦为例，论证了该大厦在第一太平戴维斯的先进理念帮助下，通过租金、租户、物业服务、楼宇品质等资产管理手段获得的种种好处。因此，刘奕兴表示，资产管理是物业管理的新方法、新趋势，有利于业主物业硬件的维护与资产的增值保值。