王健林：房地产必须做好过冬准备 市场回归正常

　　2011年7月6日，万达中超联赛的广告牌、背景板赫然出现在中超开幕赛场上。一个民营企业、非上市公司，向低谷中的中国足球伸出援手，万达集团冠名中超联赛，合同为期3年，赞助费5亿。

　　时值房地产行业近十年来最低迷的时刻，有开发商降价自保，有开发商断腕求生。万达集团董事长王健林却大手笔投资于谁都不看好的足球，这无异于“烧钱”，但王健林并不在意，他更看重无形价值的提升。

　　成立演艺公司、影视制作公司，投资旅游地产、建酒店、运营百货公司，2011年，万达四处出击，仿佛又回到了王健林白手起家之初，无所不做的日子。

　　但巨变已经发生。底气在于万达已驶入“千亿”行列。2012年年初，王健林在公司年会上透露，万达集团2011年总收入1051亿元，同比增长43%。王健林称，这是万达创立24年历史上，年收入首次迈进千亿大关，标志万达进入新的发展阶段。而今天万达的多元化也并非机会主义，而是围绕主业的上下游产业链进行拓展。

　　有雄心壮志的王健林并不仅仅满足于千亿。他给万达旗下所有分公司都提出了更高的要求，2012年要达到资产总额2300亿元、总收入超过1160亿元、纳税200亿元、净利润超过100亿元的目标。2012年，万达将新开业19个项目。他甚至首度提出万达要通过并购的方式，做跨国企业。2011年万达总资产为1950亿元。

　　千亿万达像一台高速运转的机器。过去一年，万达新发展项目20个，购买土地楼面面积1016万平方米，累计土地储备达3530万平方米。土地购买成本同比呈下降趋势。王健林解释说，土地成本下降，也有全国土地出让价格整体下降的因素。但3500万平方米正好是万达一年的开工量，土地储备规模刚刚好。“万达的商业模式是快买快干快竣工，不需要囤地，不需要通过土地升值来获取利润。”王健林说。

　　王健林强调执行力。据本报记者了解，万达的资金安排甚至计划到每个周，严格按照计划执行。一座万达广场，从拿地到开业，只需要18个月，这令一些企业瞠目结舌的速度，在万达已经成为严格的规则。如果实现不了，一定要对项目总负责人进行问责。

　　2011年年中，多数房企下调销售计划时，王健林却提高了集团销售目标。尽管到年底，业绩增幅放缓，但也完成了此前制定的销售计划。高周转速度支撑万达在严厉的调控年，现金流正常运转。

　　大手笔投资旅游地产，大手笔做慈善的王健林最看重的是销售，并一再强调现金为王。“如果市场销售降50%，万达销售也降50%，那就不是万达了。”王健林说，“去年年会我说过，2010年全国房地产市场销售5.3万亿元，只要2011年还有4万亿销售额，房地产行业就没有崩盘，万达依然可以扩大份额。实践证明，这样说过于悲观，2011年全国销售额仍然达到5万亿左右。”

　　在王健林看来，市场正在向正常回归，十年前根本无法想象，一个项目在一个月或两个月之内就清盘，一般到项目竣工才能基本卖完。“现在卖房难，很重要的原因是做销售的人把真功夫丢了。”王健林说。他要求，项目开盘一个月，一般标准要求销售50%以上，最低也要销售30%，否则就是开盘失败。

　　在王健林看来，中国房地产如果还想再发展20年，就必须维持现在这种态势。如果泡沫继续，就会彻底崩盘，届时中国房地产市场将经历3到5年极其痛苦的调整，就像亚洲金融危机后的香港、台湾地区和泰国一样。日本甚至用了20年都没调整过来。“3年前我就讲，5年左右，中国房地产业的系统性风险一定会到来。”王健林言语中不无担心。

　　对于2012年的经济形势，王健林判断将会前抑后扬，前紧后松，上半年难过，下半年会好一点。“只要上半年计划能完成，特别是一季度能完成，今年一定过得去。”王健林说。他十分强调，从第一个月开始，各子公司就必须抓销售节点，只有每周、每月都完成计划，到年底才能完成年计划。

　　“从经济学上看，今年可能是十年来最冷的冬天。”王健林说，“中国经济正处于下行态势，房地产又继续调控，必须做好过冬准备。 ”