【新晋千亿房企】 融信：三年实现百亿至千亿跨越

75%土储集中在一二线城市黄金地段

对于房地产行业来说，无论处于哪个周期，房企的规模和业绩爆发都与土地红利息息相关。融信中国的飞跃式发展离不开土地市场堪称“疯狂”的攻城略地。

掌柜财经了解到，融信中国的土地储备在连续数年翻倍增加，从2015年约517万平米快速增长到2016年1100万平方米和2017年约2315万平方米。

数据来源：公开年报

具体来看，2015年融信中国一年内并无收购任何新土地。2016年融信中国进入激进拿地状态，拿下多个地王项目，全年以484.45亿在全国拿下21宗地块，总建筑面积为527.12万平方米。其中，当年融信中国摘得全国单价地王静安区中兴社区N070202单元两幅地块，一战成名。

2017年，融信中国继续扩大规模、加速拿地。当年，融信就通过招拍挂、收并购等方式新增78个项目，新增总建面达到1482万平方米。其中，通过收购宁波海亮及安徽海亮55%股权，融信中国新增约500万平方米土地储备。

2018年，追求稳健的融信中国主动降速，拿地步伐明显放缓。年报显示，2018年共有24块新收购地块，总建筑面积为4,775,121平方米，年末其土地储备的总建筑面积约为25.4百万平方米，覆盖全国39个城市，项目共154个。值得关注的是，融信中国约75%的土地储备位于中国一二线城市的黄金地段，相对优质的土地储备也为融信中国未来的发展提供了有力支持。但不可否认的是，之前几年融信中国抢下的不少高价地王项目，或许会成为未来发展的掣肘，最为典型的同样是静安地王。

融信8大城市群布局

狂奔之后 降负债成主基调

2018年成功跻身千亿俱乐部之后，一路狂飙的融信中国主动降速。1400亿的2019年销售目标同比仅微增15%，并且在投资上也保持相对谨慎态度，将以销售回款的30%-50%用于土地投资。

诚然，三年时间实现从百亿到千亿的跨越堪称神勇，但在融信激进狂飙的背后也不无隐患。上市之前，融信曾经因为其超过1500%的净负债率刷新市场纪录。虽然上市后不断拓宽融资渠道，但其杠杆的运用并没有显著降低，净负债率长期处于高位状态，财务风险不小。最新2018年报数据显示，融信2018年总债务为人民币625亿元，净债务为人民币375亿元，净负债率为105%，虽有明显改善但仍高于行业水平。对此，融信中国CFO曾飞燕曾表示，净负债率方面，融信2019年的目标是降低到70%-90%。“争取在近三年内，降低到行业较好水平。”

融信中国近几年净负债率

此外，在狂飙突进的近几年，飞速扩张的融信中国开始频繁融资，其中港股和海外债券市场成为其融资的重要渠道。仅2018年，融信中国就分6次发行了约10亿美元优先票据、1次11亿港元配售，和1次13亿证券，用于公司营运和现有债务及融资。进入2019年，融信中国的融资动作也是频繁上演，其中分3次发行约7.08亿美元优先票据，用于现有债务再融资。并于今年4月4日，宣布第三次进行股本融资，计划先旧后新配股净筹约11.8亿港元。

融信中国近期融资记录

尤为值得关注的是，近期融信中国一直频繁高利率发债，其中2018年末、2019年初三次发债利率分别达到11.50%、11.25%和10.5%。最新发行2亿元美元优先票据，利率为8.75%。而同期内发美元债的融创利率为7.875%，旭辉为6.55%，雅居乐为6.7%，而近期整体房地产行业境外融资成本仅在6%至8%之间。

从2015年开始的狂飙突进到2019年的控速调整，跨越千亿门槛的融信中国能否摆脱高负债的影响继续奔跑，做到规模、利润与杠杆之间的平衡，实现稳健且有质量的增长，掌柜财经也将持续关注。