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嘉宾主持人：

刘晓光（首创集团董事长）

论坛嘉宾：

任志强（北京华远地产股份有限公司原董事长）

黄怒波（中坤投资集团有限公司董事长）

贾峰（华耐家具投资集团总裁）

赵勇（富华国际集团总裁）

张诚（东方园林产业集团总裁）

（现场图片）

刘晓光：我问的第一个问题就是过去的十年中，房地产从来没有超过一年的所谓低谷期。这个规律在这次会被打破吗？

贾锋：我觉得应该会面临这个问题。很多人确实买的是一种价格预期，但实际上价格不可能无限制的上。这是我的第一个观点。其次，是调整价格的时期，并不是说房地产没有市场。

张诚：会有低谷期。房地产虽然体量大，但已变成一个普通的行业。今天的局面与5年前差太远了。像现在很小的一个会议厅给我们房地产的板块，五年前不是这个局面。既然很普通的行业，那就有潮起潮落。

黄怒波：第一个可能性是存在，就是拐点到了，主要是明年的政策的因素，比如不动产条例、房地产税的出台。会遏制房子的投资行为和投机行。但在“新常态”下，也不排除最后中央政府又要挽救经济，又要回头刺激房地产。所以看哪个力量更强一点，来决定是不是拐点。

任志强：黄怒波有一点说对了，我们经济的运行情况是依赖于政府政策的波动，政府让它下去，它就下去，政府想让它上来，它就上来。所以，这个周期也决定政府的反映属于。

应该说中央政府的宏观经济政策决定了房地产经济波动的周期。明年如果出台政策，没准就往上。

刘晓光：你的意思就是政府让它上还能上？

任志强：我们的准备金率全世界最高，不能降准么？我们利息在全世界中也算是比较高了。

现在流行说“微刺激”，“微刺激”就是给病人身上挂个吊瓶，时不时的打点点滴，点什么药也不知道，什么时候打也不知道，你就猜吧。不是市场说没人买房子了，而是说我们的政策不对头，造成一个思维条令。

我们的宏观政策决定个人消费信贷，所以今年央行，四大行就提高应该解决个人消费信贷问题，换句话说就是宏观政策决定了房地产市场走势。

刘晓光：你认为一个是低谷期，还会有一个过程。

任志强：当然了，库存还得有一段时间。

刘晓光：第二，你赞成四万亿刺激？

任志强：你这说的不对，我是赞成国家用宏观手段去调节经济运行。

刘晓光：你的意思就是政府说上还得上。

任志强：我的意思就是政府要真有本事不刺激就别降息，你试试看，你有什么本事，憋不住了吧，赶紧上厕所，该尿的时候就尿。

赵勇：任总说的非常好，城市不一样，情况就不一样。我觉得应该把品质做好，什么时候都有人要，但是速度会慢一点。只要能够价格下来，我看购买力还是有的。

刘晓光：第二个问题，所谓房地产的“新常态”是什么？有什么特点？什么是地产的“新常态”，有什么特点？

贾峰：房地产的“新常态”我理解就是现在的市场需求总量它是到一定规模就会放慢。实际上未来是一个比产品，比价格，比创造价值的时代。在市场需求量大，供求不足的时候做什么都赚钱，但未来是一个更加充分竞争的阶段。

张诚：所谓新常态，我觉得体现的是一个纠结。在房地产市场，从业人员应该很紧张，因为上也不是，下也不是，就有很多困难，有很多不确定因素。

黄怒波：“新常态”就是不可预见性，原来大家都还有期望，这拨下来，房价报复性的上涨。这次的一拨就是不可预见了，不断调节房地产政策的出台。

任志强：新常态就是指当中国的宏观经济速度放慢的时候，房地产常态也一定是放慢增长速度。

从2010年我们价格高峰以后，中央政府出台了限购政策，迅速出现了下滑。这个下滑过程，在底部运行了将近两年时间，到2013年才出现回升。这次库存将近6亿，也还有一段消化周期。所以，价格不一定在库存能够消化之前迅速的回升。也可能大家为了去库存，反而降价，城市之间区别很大，有的城市涨价，有的城市就降下来了，所以出现了分化。

行业如此，企业不一定如此。好企业可能会扩张，大鱼吃小鱼的现象可能会越来越严重，这就是产业集中度可能会相对提高。

（现场座无虚席）

主持人：谈谈未来的十年或者十五年，中国房地产的发展形势，特别是一二三线城市它的发展状态？

贾峰：一二三线城市有差别。与其说一二三线城市的趋势，还不如看国家政策的导向。大中型小城市政府的资源配套，决定了大家选择居住生活的城市它的舒适度，肯定哪儿好去哪儿。

我觉得一方面我们应该积极的建设二三线城市，另一方面也应该呼吁政府，应该把公共资源向二三线城市公平的分配，我认为这是我们一个国家、社会、城市可持续发展和健康发展的一个必然的道理。

黄怒波：我觉得这届班子还是很强势，中国经济会迎来新的大的发展机遇，新经济还是能形成的。在这个背景下，一线城市我认为是稳中有升的价格，二线城市会稳定下来，也会逐步上升。三线城市十年内有波动。

但是，就对房地产行业来说，利润逐渐在摊薄，房地产行业在十年内的趋势，会逐步变成跟别的行业差不多的利润率的一个行业，这是下一步的一个趋势。

任志强：我退休了，也活不了15年了，我哪知道15年以后的楼市怎么样。但可以预测的是未来房地产将由新房转向二手房。二手房的交易可能要占到5%到6%，一手放就剩1%到2%，这是一个变化的过程。

如果中国没有土地私有化，永远不可能形成城市群的概念，因为公共资源下不去，根本没人去。按照地理学来说，最大的错误就是搞了一个五级分化的城市概念，新农村建设让人们留在农村，这都是土地制度和户籍制度造成的结果。

而且未来中国将有3亿人进城，房地产得重新考虑规划。并且城市分化会越来越严重，未来房地产变化，跟国家的政策导向有关系。

如果不能彻底从国家战略层面去改变，人口结构、户籍制度、土地制度，以及城市规划，我觉得一二三四线城市分化的问题会越来越严重。

（现场图片）

主持人：房地产的企业在互联网经济条件下，应该怎么走？怎么转型，怎么利用互联网的平台，还是坚持我们原来走的路？

贾峰：我们现在的企业，每天说互联网化，与其说互联网，还不如说忽悠。我劝各个行业的人，还是要把自己的产品做的更好，更扎实，你才会更坚挺。

张诚：互联网跟房地产没关系，房地产有很多种做法。互联网跟房地产跟给人提供服务，或者给社区居民提供服务有关系。

黄怒波：我不懂互联网，互联网时代改的只是营销模式。

任志强：互联网是工具，不用互联网就out了。我认为要充分重视和利用，房地产不应该拒绝互联网。为什么要把互联网和房产对立起来？很简单的道理，骑自行车比走路快，为什么不用？互联网让人变懒，但是记住人不能住互联网里，还是要住房子里。

赵勇：在营销方面有很大帮助。现在都提大数据，其实大数据对于那些高端的房地产来说应该非常重要的。

（现场图片）

主持人：用一句话发表一下2015年房地产的看法。

贾锋：我觉得2015年以后是一个更加显露英雄本色的时代。

张诚：对，是纷纷转型，百花齐放的时代。

黄怒波：谨慎对待。

任志强：更关注于中央在干什么。“微刺激”的概念就是它不断的调，所以两天不看电视，政策就变了，所以你得注意点。

赵勇：我认为2015年应该要坚持，要用于面对，还是有希望的。

任志强：要密切关注中央在干什么，一天不看电视，政策就会变。

刘晓光：2015年价格和总量的概念应该是什么样的状态？

任志强：现在开工总面积71亿平方米，住宅投资占67%，换句话说就是30%几是商业写字楼，这个比例很大。今年商业楼销售最快，正增长7.1%，办公楼和住宅是下降的。库存5.9亿，是已经领了销售证，待销售的房子，70多亿里头，竣工7.5，换句话说十年才能把房子盖好，去年是15，今年是10，也就是71亿里头有一大堆是政府的保障性住房。

我们销售多少，住建部说71亿里头，90%没卖，70亿里头有10亿没有了。这是极端错误的概念，如果从2004年开始往上数，数到今天，我们预售和竣工之间的差别为20亿，从2009年数13亿，就是说现在70亿里头的房子，大概有20多亿是已经卖掉的房子，这是住建部发出的极端错误的信号。

每年的销售量大于竣工量。我们40亿左右的住宅，已经销售的有20多亿，这是去年以前的情况，今年卖了将近10亿。总额是10亿多一点，扣除商业写字楼，住宅不到十亿，大概20亿左右的销售，今年10亿，明年可能还得卖10亿，到明年9月份就差不多了。你别忘了，这房子从盖到竣工，我们现在才71亿，才竣工了7.5亿，10%多一点，再扣掉这些因素，我估计明年9月份供求关系就恶化了，从理论上是这么算出来的。

要在9月份以前迅速的价格上涨，库存没消耗之前不太现实。但是，是不是库存都要消化呢？不是，很多写字楼商场是不卖的，别看它领了销售证了，可能不卖。7.5亿的竣工面积，还得把车位扣了。别以为现在71亿大的不得了了，今年开工是负的九点几，这月是负的30%，住宅尤其负的更多，到现在负的百分之十四点几，不到3亿平方米，3万公顷，明年只有9万开工。

你们以为库存多的不得了，短期来是，但是长期来说还不一定是这样。所以，要看宏观经济政策，假定明年放水了，那就起来了。

（现场图片）

【现场提问环节】

观众：房地产行业会把黑灯率作为判断一个房屋是否过剩的考量因素吗？

任志强：一个是存量空置率，一个是新增量空置率，分两个空置率。世界一般情况，只按住宅算，10%到20%的空置是最合理的。

一个小区完成100%的居住率得需要3年时间。国外几乎没有毛坯房出售，而中国计算入住率是以你领了入住证就算，空屋率就有了，因为装修需要时间，付了首付几乎没钱，装修得好几年。

甘黎（音译）用自我调查情况认为现在到了23%。这个数我不太认可，我还是认1%的调查的数，18%，最高是南京，12%。我们国家是不平均的。如果按这样的数字计算出来，没有人住的房子，比例是非常非常低的。

观众：房地产的众筹的事情，能不能给大家具体讲一点案例？

黄怒波：这是一个新的生活方式。便利的交通带来度假的需求。但很多别墅一年只住一次，是个问题。但可以考虑共享，都是房子的业主，可以是分期概念。但这个需要国家对房本政策的改变。

任志强：张宝全的三亚红树林项目就是把每一套房子变成众筹的概念，众筹有无数种，不一定是大家花钱买一套房，也可能买一套房，一个酒店经营单位，替你转给一百个人，或者二百个人居住，这已经越来越多了，在中国才刚开始。

刘晓光：今天时间已经到了，房地产的趋势是一个新的时代的特点，既然有了一个“新常态”，一个新特点，地产商们也应该把握这个时代的特点，有自己新的变化。在变化中我们求得生存和发展。最后，感谢今天参加这个讲演的嘉宾。

（任志强风头不减，论坛结束，遭遇媒体、企业家“围攻”）