近两年,当重庆楼市在土地和住宅悄然发生变化的同时,重庆的公寓市场也在逐步开始分化。
数据显示,以2017年为分水岭,在2014-2016年底,由于商业和住宅市场行情影响,重庆公寓市场主要为“价跌量涨,以价换量”;但是从2017年开始,随着楼市行情走高、重庆城市发展量级提升,数个重量级公寓项目入市,客户投资观念开始转变,需求得以集中释放,市场容量逐步扩大。
(来源:重庆锐理数据;统计口径:主城公寓产品)
从今年的数据来看,2020年1-10月重庆公寓市场共成交63万㎡,虽成交量有所下降,但均价同比去年上涨14.1%,锐理数据梳理近期的供销存数据发现,就目前重庆公寓市场的分化现象,存在三两个典型特征。
1、区域存量“高低差”
重庆公寓市场项目杂、竞争大、存量多是不争的事实,但它们并非平均分配在各个区域,而是与城市区域经济发展情况相结合。经济发展水平较高的区域,公寓市场存量较多,反之则较少。但值得注意的是,渝中区作为重庆经济的头部区域,公寓存量只略高于北碚和大渡口区,而渝中区经济发展的引擎,解放碑商圈范围内,2020年只有极少数公寓项目在售。
(来源:重庆锐理数据;统计口径:主城公寓产品)
究其原因,渝中区特别是解放碑范围内,土地供应不足。数据显示,2012年至今,解放碑片区仅成交10宗土地,可建体量仅117.32万方,仅占主城区成交总数的0.6%。土地供应不足,导致渝中区特别是解放碑范围内新房项目较少,公寓类产品也随之减少。
2、各区域间价格“高低差” 最大在2倍以上
以成交价格来看,除渝中区外,2020年,重庆主城各区域的公寓销售价格与公寓存量正相关。数据显示,2020年1-10月主城区的公寓产品成交均价在8000元/㎡-12000元/㎡之间,只有渝中区的公寓成交均价为18000元/㎡,明显高于各区,甚至比大渡口公寓价格的两倍还要高。
渝中区公寓产品价格的持续高走,正好印证了稀缺地段对于房地产市场的重大影响。对卖方来说,在公寓基本盘面稳固的背景下,价格的可操作空间有限,在产品和资源配套上做优化是必然;就买方而言,当前购买公寓产品需要抓住几个关键要素:主城低存量区域,产品理念与设计超前,有优质核心资源。具备这些因素的项目,我们姑且称之为“资源型城市公寓”。
近年来,随着房地产市场和城市的不断发展,城市核心配置“资源型城市公寓”已经成为一线城市、强一线城市房地产发展的趋势。
就在2019年《中国10大超级豪宅》排行榜中,高端公寓占位6席,未来仍有上升趋势。与此同时,在世界企业家集团的报告中显示,对于中国高净值人群而言,高端“奢”宅已是资产保值增值的最佳投资方式。
资源型城市公寓走向“风口”?
关键自身要够“完美”
目前,随着重庆城市价值的不断提升,想要投资中心城区的购房者越来越多。强调对资源绝对占有的“资源型城市公寓”,悄然站在了新风口。但市场对“不缺货”的公寓产品要求极为严苛,即使是“资源型城市公寓”也需要解决很多棘手的问题:低门槛和高品质如何兼顾?如何解决客户的“完美主义”需求?
对于重庆市场来说,解放碑是重庆唯一的城市起点,同时也是中心城区公寓存量最少的区域之一,在这一区域内,一个以资源为核心的公寓类项目——恒大解放碑中心就用“三招”较好地解决了“完美主义”的难题,具备很强的市场借鉴意义。
1、对城市资源的绝对占有
调查显示,“价格因素”在高端公寓购买行为中的“存在感”非常弱,甚至没有“过渡期产品”的说法。高端公寓买家更多看重的是“优质体验”与“资源占有”。
从地理位置来看,恒大解放碑中心位于重庆解放碑商圈之内。距离重庆最有意义的城市标志性建筑人民英雄解放纪念碑不到200米。可以说是目前房地产市场上距离重庆核心点最近的项目。
在解放碑商圈内聚集的世界500强近百家,总部及重点企业150家,外资企业超过700家,外资银行、保险占全市的90%,是重庆高端产业、高端人群最密集、经济活动最活跃、配套设施最完善的区域。
实拍图
另外,解放碑是渝中半岛中心,重庆两江交互的终点,是两江四岸一流生态滨水空间的重要打造原点,是重庆自然景观资源最好的区域之一。
2、对产品的精细打造
从产品来看,恒大解放碑中心是由2栋超高层塔楼和9层商业裙楼组成,是目前解放碑CBD核心区域目前唯一在售的城市综合体项目,仅有30万方。
项目实景图
在项目外观上,为匹配解放碑的核心地位,恒大解放碑中心为全玻璃幕墙结构呈现,享受228米天际线,270°视野。上可仰望日月星辰,下可俯瞰渝中半岛。
在项目内部,项目设计了双入户大堂,面积近800㎡,挑高9米,墙面和地面采用了意大利进口的鱼肚白天然大理石,品质感显著。同时配备9部奥的斯豪华装修高速电梯,无间隙服务。
项目实景图
在室内装修上,恒大解放碑中心以大平层的豪装标准进行公寓打造。为业主配备了日立新风中央空调系统、意大利BERTI地板、瑞士LAUFEN劳芬卫浴、三星、西门子、伊莱克斯、芳芬、汉斯格雅、贝尔蒂等众多国际一线品牌云,让业主能够在解放碑中心享受到高端奢华的生活。
项目实景图
而且,在土地极为稀缺的解放碑,公寓依然采用4.2米层高,让产品在大气的同时可实现个性化的定制空间。
3、自身配套的精益求精
对于解放碑来说,其最显著的就是周边林立的商业资源,但是很显然,恒大解放碑中心并没有满足于周边商业配套。为了能够让业主感受到绝对的舒心和便捷,恒大解放碑中心项目自带3万方情景体验式商业,包含以国际五星标准打造的3000㎡高端商务会所。这里未来不仅能够为恒大业主提供私密的高端生活体验,更可能成为重庆上流圈层精英人群的生活风向标。
项目实景图
即买即住 算得过账的投资回报
就恒大解放碑中心项目来看,解放碑核心商圈地段、重庆对外输出窗口、便捷交通环境等都是是客户的核心敏感点,但作为公寓项目最为直接打动客户的,莫过于产品的投资回报率了。
据了解,恒大解放碑中心将于2020年12月30日正式交房。也就是说,现在购买项目的客户,最快再过两个月就可以拿到产品收益了,其购房的等待时间成本几乎为零。
就租金收益率来看。调查显示,解放碑商圈内高端办公物业租金约为80-100元/㎡。100㎡的办公物业一个月的租金至少有8000元的收益。
另外,解放碑作为全国著名的旅游景点,酒店租金收益也非常可观。据去哪儿网数据显示,2020年解放碑依旧是游客最爱的入住的区域,高端酒店均价为860元一晚。而威斯汀这种顶级高端酒店,虽然价格在1000-2000元/日,依旧呈爆满状态。
若以每个月20天的入住情况来看,在解放碑高端公寓租金,一个月大概在17000左右。在对高端酒店有大量需求的解放碑商圈内,恒大解放碑中心的投资者们,在今年春节,就可以以全新的面貌,和威斯汀酒店抢客户了。
未来,恒大解放碑中心还可依托解放碑市场内旺盛的零售商业贸易、办公室租赁需求、长、短期高端租赁等多元化需求实现产品的多功能扩展,实现租金和租住率的持续性增长。
任何一种站在“风口”上的产品,都必须经得住市场和客户检验。
恒大解放碑中心定位于重庆中心城市标杆公寓,在标准上已经领先了一大截,但更可贵的是项目并没有满足于自己已有的地段优势。而是不断地想要拔高自身产品品质。巧妙利用现有的城市资源,优化产品设计,给项目投下了更多的“资源包保险”为购房者保驾护航。未来极有可能成为解放碑增值最快的物业。
来源:重庆锐理数据
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