张金峰：市场进入低迷期 城市人流并非楼市灵丹妙药

今年，是惹目机构成立十周年，但在张金峰看来，回忆十年，可以用轮回来形容：2008年公司成立之初，市场遭遇了拐点，惹目机构一成立就面临资金短缺的问题，如今，十年过去了，公司人数从以前的十几个人发展成了如今的几百人，但市场又一次进入了低迷期，似乎日子比之前更难熬了。

张金峰说，活下去的另一层含义，就是熬过去。只有能在低迷的市场熬过一轮又一轮的企业，才能展翅高飞。

张金峰，是惹目机构的执行总经理，也是这家公司的三大股东之一，在十年的创业历程中，拐点—翻盘—热销—调控，这为期三年的市场轮回，他熬过了三次。

惹目机构执行总经理张金峰

壹  人流购房论并非灵丹妙药 高收入才是硬道理

过去二十多年的中国楼市，与其说是人们对美好生活的高质量追求，倒不如说是投机性购房下，人们热衷投机投资而形成的畸形地产逻辑。

但随着房住不炒这一大原则的诞生，新的楼市逻辑发生了根本变化。那么，之前的短期看金融，中期看土地，长期看人口，是否还能成立呢？

对此，张总认为，单单从人口流入逻辑来看，并非拯救楼市的灵丹妙药。

以此次因为放松楼市而陷入全国舆论核心的山东省菏泽市，就能体现出，单纯有人口，并不能带来楼市的上扬，最关键要考虑人口的收入。

“目前菏泽的房价在6000多元，城市发展空间较大，人口也多，但老百姓收入较低，加之儒家思想影响下，人们投机意识较弱，造成这一区域楼市发展较为平缓。”张总告诉房掌柜，同理，石家庄人的平均收入也不高，当房价到达一定一水平时，一定会面临一个临界点，即人们对于房价的接受度。一旦超过临界点，市场下行下，势必造成销售不畅。

实际上，在今年，如蓝郡绿都和同祥城两个项目，就是因为最先了解到购房者的心理预期，顺势而为，及时调价，精准把握住了市场的购买心理，才实现了较短时间内，热销的结果。

贰  明年这两类项目更好卖

“仔细分析今年下半年热销项目，我们会发现一些共同特点”，张总说，石家庄大多数购房者的购买力，大概在100—150万元之间，一旦超过150万元，就会变得非常困难。

的确，从惹目机构今年代理的部分项目中，如蓝郡绿都售价在1万元左右/平米，是符合西南区域普遍价格的，而同祥城的特价房，让购房者有了超过预期的感觉，也取得了不错的销量。

“所有的热销项目中，有两类项目更好卖：一类是要价高但卖价低的项目；一类则是做老百姓买得起的房子。”张总告诉房掌柜，目前市场上的购房需求很强，但性价比高的项目较少，导致许多购房者仍然观望浓厚。

“我们很多人的认识中有一个误区，那就是品牌房企的扎堆入石，导致了石家庄房价的疯狂上涨，但实际情况并非如此。”张总说，在项目的定价灵活度上，品牌房企远远比本地房企更灵活，那些职业经理人更愿意通过提高价格预期，开盘优惠超过预期的方式，让购房者在刺激与兴奋的情绪中中抢到性价比并非最高的房源。

而对本土房企来说，不多的项目数量和薄弱的资金实力，导致开发商老板们无法如经理人们那么潇洒灵活，他们总是在坚挺中焦虑和矛盾，犹豫不决而误失市场良机。

而明年，张总预估：本土房企的份额虽然将继续被一线房企步步蚕食，但也会诞生一批实力房企，他们在产品研发与本土市场深耕上，更具有本土优势，预计会有更多本土房企，开启品牌化之路，并向区域或全国品牌进发。

同时，张总提醒，明年市场，不管是本土房企还是一线品牌，都不宜将市场预期预估太乐观，要做好继续熬下去的准备。

来源：网络配图

叁  销量不降反升 商铺、写字楼迎来春天

2018年的楼市，住宅市场的冷清与部分项目的热销，证明，性价比将成为衡量住宅产品是否热销的关键因素。而商住类产品的分化，则显示，商铺和写字楼销售迎来了新的春天。

对此，张总介绍，惹目机构所代理的中冶盛世广场项目中，商铺反而成为下半年商业地产逆势热销的最大亮点。

中冶盛世广场效果图

而临近年末，惹目机构代理的鸿昇商务广场，同样出现了罕见的热销场面。

“最早我们都说一铺养三代，但随着电商技术的发达，商铺多年来出现了加速下滑的趋势。”张总告诉房掌柜，但今年下半年开始，中冶盛世广场的商铺销售额首次超过了公寓。

究其原因，是人们对体验式消费的最新需求，也是人们生活方式在发生变化，以往足不出户就能享受电商红利的模式，正在转变为线上线下结合。

而从商业投资角度分析，张总认为，由于地产投资通道愈加狭窄，以往依靠房价上涨获利的方式正在变得越来越少，人们开始重新计算租售比，仔细分析发现，商铺和写字楼的租售比远远高于其他商业产品，尤其是通货膨胀和经济下行的时期，商铺和写字楼再次成为人们保值增值的最好方式。

“我个人预测，明年市场将是一个量增价稳的状态，谁的性价比高，谁才能占有更大市场。”张总说，归根到底，是要考虑人们的收入水平，这是市场健康发展的基本逻辑！