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易居:前三季度商品房销售面积增幅回落至2.9%

来源:房掌柜采编中心  整理 重庆房掌柜  2018-10-25 02:58:56
[摘要]上海易居房地产研究院10月19日发布了《2018年前三季度全国房地产市场报告》。报告指出,从土地市场看,成交量同比上涨,土地购置均价增幅连续6个月回落;从房地产开发投资情况看,同比增幅小幅回落;从商品房市场 ...

上海易居房地产研究院10月19日发布了《2018年前三季度全国房地产市场报告》。报告指出,从土地市场看,成交量同比上涨,土地购置均价增幅连续6个月回落;从房地产开发投资情况看,同比增幅小幅回落;从商品房市场看,销售面积同比增幅较1-8月回落,成交均价同比增幅较1-8月微幅上行,住宅库存去化明显;从房地产市场供求看,商办物业库存压力较大,住宅潜在供求相对平衡。

  易居研究院研究员沈昕表示,2018年前三季度,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体表现好于预期。进入2018年四季度,随着开发商资金面不断趋紧,全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续,预计后续同比将出现回落。近来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象,土地市场降温明显,地价同比增幅已连续6个月下跌。本轮房地产短周期上行期,地价带动房价上涨的效应非常显著。7月地价涨幅首次低于房价涨幅,8月份延续这一趋势,9月份两者差额已扩大至4.1个百分点。随着地价涨幅的持续收窄,预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将趋于收窄。

  7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市,预计部分热点城市调控政策还有升级的空间。同时,银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化。10月8日晚间,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,明确提出要调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。10月7日,央行宣布定向降准1%,央行表示,降准释放的约7500亿元增量资金,主要是为了增加金融机构支持小微企业、民营企业和创新型企业的资金来源,在房地产调控不放松的情况下,降准对房企资金压力的缓解作用有限。在调控政策不放松的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计未来几个月市场将整体保持平稳,多项指标涨幅将有所收窄。

  报告显示:

  全国房地产开发投资增幅小幅收窄。前三季度,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%。其中,住宅投资62806亿元,增长14%,增速比1-8月回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。从房地产投资额同比增幅走势看,今年1-9月份同比涨幅比1-8月小幅回落0.2个百分点。进一步来看,住宅投资同比增长14%,而办公投资和商业营业用房投资同比分别下降11.4%和9.1%。可见,住宅库存回归合理区间后,部分城市开始增加供给,而商办物业由于库存较高,投资依旧乏力。整体来看,进入2018年四季度,随着开发商资金面不断趋紧,预计全国房地产开发投资2位数的同比增幅将难以持续,预计后续曲线将出现回落。

  新开工面积增幅小幅扩大。前三季度,开发企业房屋新开工面积152583万平方米,同比增长16.4%;其中,住宅新开工面积112411万平方米,增长19.4%。从房屋新开工面积同比走势看,今年前三季度保持增长态势。进入2018四季度,考虑到销售增幅持续回落,预计新开工面积同比增幅将出现小幅回落态势。

  全国商品房销售面积同比增幅2.9%,东部地区同比下降4.3%,东北地区同比下降3.5%。前三季度,商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点;其中,住宅销售面积增长3.3%,办公楼销售面积下降9.3%,商业营业用房销售面积下降1.1%。前三季度,东部地区商品房销售面积48462万平方米,同比下降4.3%;中部地区商品房销售面积33634万平方米,增长10.2%;西部地区商品房销售面积31557万平方米,增长8.9%;东北地区商品房销售面积5659万平方米,同比下降3.5%。

  全国商品房成交均价同比增长10.2%,西部及东北地区涨幅较大。前三季度,全国商品房成交均价8728元/平方米,同比增长10.2%,增幅比去年同期上升6.3个百分点。其中住宅成交均价8539元/平方米,同比增长11.9%;商业营业用房成交均价上涨4.1%;办公楼成交均价上涨4.7%。分地区来看,西部和东北地区涨幅较高,分别为16.2%和13.6%,中部和东部地区涨幅分别为11.3%和10.8%。

  从土地购置均价和商品房销售均价同比增幅走势看,两者基本呈现同向波动,2012年以来大部分时间土地购置均价同比增幅均高于商品房销售均价同比增幅。每年年初土地购置均价同比增幅和商品房销售均价同比增幅均出现异动,前者的异动更大。值得注意的是,2018年4月份以来,地价同比增幅已连续4个月下跌,而房价同比增幅连续4个月小幅上涨,到7月份,房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。除去年初异动的月份来看,这是2016年5月份以来首次房价涨幅大于地价涨幅。下半年以来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象,土地市场降温明显。

  房企到位资金同比增幅7.8%,国内贷款同比下降5.1%。前三季度,房地产开发企业到位资金121882亿元,同比增长7.8%,增速比1-8月份提高0.9个百分点。其中,国内贷款18041亿元,下降5.1%;利用外资43亿元,下降61.7%;自筹资金40596亿元,增长11.4%;定金及预收款40259亿元,增长16.3%;个人按揭贷款17522亿元,下降1.2%。房地产开发企业到位资金的增幅主要来源于自筹资金和定金及预收款增长较多,国内贷款形势依然较为严峻,房企资金压力依然很大。

  从月度累计情况看,自2016年3月份大幅回升至正增长区间后,此后几个月房地产开发企业到位资金同比增幅基本平稳,始终保持在15%左右。2017年曲线整体振荡回落,年底下行至8%附近。2018年2月曲线加速下行,4月保持回落态势,为2016年2月以来最低水平,5月份以来小幅上行,依然低于2016年和2017年水平。在国内外经济形势依旧复杂、整体环境未明显改善的情况下,考虑未来市场整体销售大概率继续回落,企业自筹资金和定金及预收款难以继续大幅上涨,预计2018四季度房地产开发企业到位资金增幅可能会继续趋缓,房企资金压力也将加剧。


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责任编辑:黄文金

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