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丁建刚:杭州住宅实际库存回到两年前

重庆房地产网-房掌柜 2018-09-28 09:53:46来源:房掌柜采编中心 整理
[摘要]对房地产市场的观察和研究,公众,甚至包括诸多业界人士都希望有一个准确的数据,甚至有一个公式,可以对市场现状和趋势,做一个精准的量化判断。 其实,这一想法过于天真。经济活动绝不是简单的数学公式。 由于 ......

对房地产市场的观察和研究,公众,甚至包括诸多业界人士都希望有一个准确的数据,甚至有一个公式,可以对市场现状和趋势,做一个精准的量化判断。

  其实,这一想法过于天真。经济活动绝不是简单的数学公式。

  由于房地产市场的另一个特殊性,其天然具有投资属性,因此它的市场走势和价格并不完全由真实的供需关系决定。

  市场需求,并非一个可预测和计算的恒定量。

  只要有巨大的利润空间,需求几乎可以无限扩大。

  事实上,在更大的程度上预期决定了需求,也决定了市场的价格。

  因此,在分析和研究市场的时候,我们既重视数据,但绝不能“唯数据论”。

  特别是近两年由于限购、限贷、限价等政策,使得商品房市场的成交数据完全失真。这是整个中国房地产市场令人啼笑皆非,荒唐至极的公开秘密。

  由于限价和限网签,不仅导致商品房价格失真,甚至连成交量都失真。

  因此,我们在进行市场研究时,通常会去伪存真,以观察最真实的市场数据。

  而库存量,通常是真实的市场数据。

  这个库存量,不是指显性的库存,即并非是挂在透明售房网上的库存。在显性库存中,可能有些房源实际已经线下成交,只不过没有网签而已。

  我们更重视的是实际库存。即:开发商已经取得的土地中,尚未开发和已经开发尚未销售(含未领预售证及领出预售证未销售)的这个实际库存。

  这是未来一两年内,市场真正的无可避免的可供量。

  以杭州为例:

  浙报传媒地产研究院决策通系统数据显示:截至2018年8月底,杭州市八区住宅的实际库存,为2354.6万平方米。

  这个库存量已经高于两年前,即2016年9月时的库存(彼时实际库存约为2314.8)。

  说明:从2016年9月至今,两年内大池子的进水量多于出水量,大池子的水位没有下降,甚至略有升高。

数据截至2018年8月底

  进水量,即这两年开发商所拿涉宅地的可建面积。出水量,即同期内商品住宅的销售面积。

  对这一库存数据,大致可以做如下解读:

  过去的两年中,杭州楼市供地量与销售量均较大,且基本持平。

销售量和供应量对比图

  这一库存量,大约是库存最高峰的2014年底至2015年初的70%左右(彼时住宅实际库存约为3400万方左右)。

  按过去一年的去化速度计算,杭州住宅实际库存的去化周期为28个月。这是一个相对比较正常的库存。

  但是,我们必须看到,计算去化周期的分母是以过去一年的去化速度来算的。而过去的一年,仍然是杭州楼市历史上快速且大量成交的一年。

  如果未来成交速度趋缓,假定是过去一年的70%,那么,去化周期就将拉长为40个月。

  两年来的限价等政策,滞缓了商品房上市速度。

  2016年下半年至2018年上半年,杭州市八区涉宅地出让的可建面积为1871.2万方,已上市销售的仅为259.0万方,仅占总量的13.8%,高达86.2%(1612.2万方)尚未上市。

  主要原因是:如按商品房的限价政策销售,保守估计这些项目中至少有50个以上项目,或将出现亏损。(因多宗地块有现房销售规定,多宗地块有不同比例的自持面积,且官方给出的限价水平也不能完全确定,因此难以精确计算出现亏损的项目数量,50个项目是较为保守的估计。)

  今年前八个月杭州土地出让金额超去年全年,刷新历史纪录。

  由于杭州的城市价值和城市的性价比较高,诸多外来和本土的开发商优先选择杭州布局拿地。加之多年来,杭州的土地出让一直非常高明。今年前八个月,杭州市八区土地成交金额高达1995.3亿元,已经超过了去年全年,刷新历史纪录,遥遥领先全国。

  在目前市场降温的阶段,未来几个月诸多城市将卖地心切,但杭州的情况会好很多。如果第四季度杭州能够减少,甚至停止供地,将会对市场预期产生较好的稳定作用。

  房地产数据从来都不是静态的,且一旦趋势改变,动态数据变化非常快,必须实时跟踪市场。

  其中,更多的是要观察市场的预期变化。未来一段时间内,应更多的关注房地产市场以外的因素导致的预期变化。


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责任编辑:黄文金
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