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8月供求同比微增且环比持平,“金九银十”成色可期

来源:房掌柜采编中心  整理 重庆房掌柜  2018-09-05 07:44:37
[摘要]8月,住建部重申坚决遏制投机炒房,短期调控政策仍从紧执行,但整体市场供求相对平稳,成交同比微增7%而环比微跌,各城市市场维持热度分化格局,重庆、武汉等城市持续火热,成交量仍处高位,六成城市供不应求使 ...

8月,住建部重申坚决遏制投机炒房,短期调控政策仍从紧执行,但整体市场供求相对平稳,成交同比微增7%而环比微跌,各城市市场维持热度分化格局,重庆、武汉等城市持续火热,成交量仍处高位,六成城市供不应求使得库存持续走低;土地市场走势在上半年整体上行之后有所回调,但同比仍处高位运行,但结合溢价率下滑、流拍地块增多等微观变化看,企业着力推盘回笼资金而谨慎投资的意图明显。

1

供应:房企备战金九使同、环比皆小幅增长,下月仍有望继续放量

29个重点城市商品住宅8月供应量为2345万平方米,环比和同比分别上升4%和14%。各城市环比比涨跌参半,供应较7月有所回升,房企大多在积极备货金九银十,随着未来大量项目入市,预计未来几个月供应量将继续平稳回升。

一线城市供应量环比微降7%,同比上升35%,整体供应量好于去年同期。其中,上海供应量继续保持高位,达到120万平方米,环比、同比涨幅分别达到了21%和929%。目前上海已有25个项目拿到预售证,在8月以及9月上旬集中开盘,由此预计上海9月供应仍将保持高位。余下的北京、广州、深圳环比均出现了下跌,但均好于去年同期,预计随着下半年新增项目的入市,总体供应将有所改善。 

二三线城市的供应量小幅回升,环比微增6%,同比增长12%。各城市同环比均是跌多涨少,重庆、武汉、长沙等城市供应则明显放量,在销售淡季企业仍在积极推案,市场热度高涨。整体来看,随着年内最后一个热销期的临近,部分楼盘将纷纷上市,预计9~10月间供应量将有显著提升。

2

成交:市场整体平稳运行,后期成交热度有望稳步回升

8月,29个重点城市成交量为2389万方,环比下降5%,同比较去年上升7%。整体来看,目前市场依旧处于供不应求的状态,成交量跟随当月及上月供应,各城市的环比跌多涨少的态势保持不变,但是同比来看,总体市场热度尚可,高于去年同期,随着下半年改善型需求的释放,市场热度将稳步回升。

一线城市成交量环比上升4%,同比增幅达41%,且8月单月成交量较2018年月均水平高出23%。其中北京一改上月的波动行情,与上海一样同、环比齐增,市场成交保持高位。广州则继续阶段性调整,但也有所回暖,成交环比下降16%,较2018年月均下降了16%。总体来看,一线城市在趋严的政策环境下,得益于刚需型购房需求的支撑,整体成交稳步运行,未来预计成交规模稳中向好。

二三线城市成交量环比下降6%但同比微升4%,环比跌多涨少,多数城市保持低位运行。沈阳成交量出现显著下滑,其原因主要是实行全市行政区域实行限购。新政的影响在本月显现,环比跌幅达50%,低于2018年月平均17个百分点,楼市显著“降温”,投资性炒房短期被遏制。此外,厦门限购后客户量锐减,市场观望情绪浓重,成交量持续低位运行,市场已然步入调整期。预计下半年9、10月份销售旺季供应量全面打开后,各城市成交量将稳步回升。

3

库存:六成城市库存持续走低,消化周期分化更为显著

8月,近6成重点城市供求比有所回升,沈阳、长沙、合肥、杭州、南京、厦门等市由于成交锐减,导致供求比攀升至1以上,厦门更是高达到2.8,而深圳、济南、成都和南宁供求比不足0.5,市场供不应求矛盾依然显著。

库存方面,六成城市库存环比继续走低,武汉、海口下降幅度较大,其中海口环比下滑达50%,其余库存回落城市降幅均不超过10%,而部分如上海、重庆、南京、常州等城市受供应激增影响使得库存量上升较为明显。同比看来大部分城市库存仍高于去年同期,厦门同比涨幅虽高达98%,但库存风险尚在可控范围内。随着“金九银十”传统销售旺季的到来,预计市场热度将会快速提升,库存有望进一步下降。

因整体成交回落,本月近7成重点城市商品住宅消化周期环比上涨。北京、大连等市持续在20个月以上,厦门消化周期更是攀升至41.6个月;而重庆、武汉、海口消化周期不足3个月。

4

成交结构:上海高档产品走俏,北京、深圳小面积户型比重上升

从价格段分布来看,本月北京中低档产品成交占比上涨最为明显,环比涨幅高达17%,沪深低档、中低档产品占比持续低位,其中中低档产品小幅下滑,低档与上月持平;中档产品成交占比与上月相比变化不大;中高档产品深圳涨幅最大,环比增加5个百分点;高档产品成交涨跌分化,上海占比继续攀升环比增加7个百分点,北京深圳均有下滑,其中北京跌幅近20%。

从面积段分布来看,本月90平方米以下小户型产品持续畅销,仅上海环比下降7个百分点,北京、深圳成交占比均有上升,其中北京涨幅最大达22%;90-120平方米产品成交占比全部小幅下滑,同样是上海环比下跌最大约6个百分点;120-144平方米产品北京回落明显、深圳略有下滑,上海上涨6个百分点;大户型方面上海成交总体回升,北京占比全部回落,深圳144-200平方米产品上涨3个百分点,而200平方米以上产品环比继续下降2个百分点。

5

土地市场:量价齐跌且溢价率创新低,企业投资聚焦一二线及其周边

8月份全国土地市场呈现量价齐跌的走势,根据CRIC监测的300城经营性土地数据来看,8月共成交2598幅地块,幅数环比下降9.5%,同比持平;成交建筑面积共16629万平方米,环比减少了14.7%,同比4.8%的涨幅;成交总价共3811亿元,环比跌幅为23.1%,同比上涨3.4%,成交楼板价随之回落,8月土地成交均价为2598元/平方米,环比下降9.8%,同比也下滑1.3%,是多项指标中唯一同比下降的。总体来看本月成交各项数据均环比回落,8月市场走势在上半年整体上行基础上有所回调,但同比仍高位运行。

从各能级城市的成交情况来看,一、二线城市本月成交量上浮,但三四线城市仍然是市场绝对主力。

一线城市本月成交建筑面积为243万平方米,同比下跌3成,环比上涨19%,成交金额430亿元,同环比分别下降了23%和7%,成交均价为17713元/平方米,同比上涨9%,而环比下跌了21%。

二线城市本月土地成交建筑面积共3826万平方米,同、环比分别增加了15%和6%,月度成交位于今年的第二高位,成交金额共1422亿元,同环比分别下跌8%和20%,在成交建面上涨的情况下成交金额反而降低,8月份平均楼板价仅有3718元/平方米,同环比的跌幅分别为21%和24%。继7月份杭州、苏州有土地流拍产生后,本月武汉、南昌、长沙等二线城市也均有土地流拍现象产生,整体来看是由于市场预期下调导致的地市热度逐渐冷却。

三四线城市本月成交建筑面积12560万平方米,环比下滑20%,同比稳定,成交总金额1958亿元,同比增长25%但环比有28%的跌幅,成交均价也回落至1559元/平方米,同样体现为环比降、同比升。

总体来看,在市场整体预期走弱的阶段,企业的拿地需求重新更加向一二线城市以及周边的重点城市聚焦,三四线城市在本轮地市高热过去后可能重新迎来低温期。8月份恰逢上市房企年中业绩发布,较多企业在发布会中表达了对于土地市场转冷的预期,中海表示当下拿地态度非常谨慎,宁可错过机会也不会错投土地;保利置业、碧桂园都表示对于获取项目要“做一个成一个”,通过提高质量从而提升规模和盈利,而不是像之前一样单纯扩张;恒大表示更加关注一二线及周边城市,不进入三四线。从企业的发言可见,长期的政策调控目前仍无放松迹象,令企业对市场的预期也受到较大影响、拿地态度发生转变,也无可避免地对土地市场产生消极影响。

转载自克尔瑞房产


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责任编辑:黄文金

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