夏心愉：中小房企融资越来越难了 就是断流了意思

一、名单

　　我有一个房企管理层朋友，拿着公司承诺的相当于“千分之三”的回扣（奖金），过去的一段时间里，最主要工作之一就是到处“搞资金”。最近因为陪着他跑了个项目的融资，接触了一圈搞房地产贷款的人，因此也发现了金融机构们当前针对房地产板块的授信/融资政策。

　　开门见山。不管你关系托到谁，对方一般先明确切一刀：看你是不是全国房地产企业“百强”，当然同时，也看你在不在他们银行的“白名单”里头。“百强”或“白名单”里的，他们还愿意听下去你这项目是啥情况；除此之外的还想谈融资？多半对方的态度就立马变得不待见，不是“没额度”就是永远“忙得没时间”。

　　上头“愉见财经”的这刀“百强”算是切得很客气了。眼下的实际情况是，在最近各种民企各种违约风险逼近的市况下，这一刀切到“50强”都勉勉强强。别说是银行的资金了，就连信托现在都基本只做50强。

　　另外，如果是开发贷的话，对不起，很多银行这一整块都没什么额度了。“愉见财经”这位朋友的所供职的房企，尚在百强范围之内，想谈个三线城市的足额抵押项目，利率还自动愿意上浮50%或更高，照样免谈了。

　　名单开外的，不是说结构不能做了，症结其实很直白：就是越来越缺乏资金来做了。

　　所以有些房企去一窝蜂投靠眼下最热门的筹资渠道ABS来续命，但政策支持的ABS主要面向租赁，ABS也多用于产业链上头的盘活，其它方向的资金续命还是很难匹配。

　　对中小房企而言，就是断流了。

　　“仿佛回到2014年，现在整体价格上个12%很正常，你还得谢天谢地你拿到钱了”。我那位朋友说。

　　二、续命

　　关于最近的民企资金续命难，上周“愉见财经”专栏的《钱紧+避险：金融机构回缩，低资信企业扛不住了要爆雷》已经给大家提前做过观察。今天这个话题下要补充的是，看似“雷”还不怎么响的地产行业，已经处在了行业偿债高峰期的前夜。

　　千钧一发。

　　往前推，房企发债潮的巅峰期在2015、2016年。那么好，很多债务是3年期的、或是“3+2期限”的，换句话说，从现在开始到2020年，我们正在进入房企的债务集中兑付期。

　　而且是一浪比一浪凶。

　　房地产行业存量债余额高达约1.4万亿，在所有产业债行业中排在首位。发债企业中同样是民企居多。

　　据天风证券金融部统计，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

　　加在曾经的高杠杆上那些摇摇欲坠的平衡，就快要被震落，征兆也已经一个一个显现：

　　- 恒盛地产2017年已经有47.6亿元贷款本金及利息逾期，4亿美元的优先票据违约，导致其2017年底有44.3亿元其他借款出现交叉违约；

　　- 华夏幸福、鲁商置业相继收到交易所问询，债务情况引起关注；

　　- 前不久，天津龙头房企天房集团（旗下上市平台天房发展600322.SH亦收到上交所针对其2017年年报的事后审核问询函）上演了7天债务惊魂，1800亿违约风险预警，所幸最后中信信托315亿紧急授信救局，才避免了这地产债大雷的炸响。

　　这样大大小小的例子还有不少。

　　这里提到的遇险的房企，姑且还都是龙头。那些中小房企的日子，这一年，简直都不知道是怎么熬过来的了；未来的这两三年，也简直不知道还要怎么熬得过去。

　　三、断流

　　而嗅觉灵敏的金融机构，已经去避险了。

　　在债市，5月份以来，交易机构加大力度抛售地产债。

　　“杠杆负债率失控，资金利率敏感性强，行业景气度下降，后续融资通道收紧，债务总量极高。”这是某券商研究中对地产行业的评价。

　　在银行，说回到我随那朋友问出来的口径：

　　- 2016年7月以来当过“地王”？审慎；这项目本身就是“单价地王”？否掉！

　　- 商业地产项目在三四线城市？否掉！

　　- 查你项目地域，没有产业支撑的、人口净流出的、市场供给过剩的，否掉！

　　- 查你信用记录，已经出现不良信用余额的，否掉！

　　- 查你土地款，有信贷资金流入的，否掉！

　　- 查你资本金，有不实的、有比例不足的，否掉！以前那种“老吃老做”的用信托啦、理财啦募钱，再用股权回购安排的股权性资金进项目资本金的，否掉！

　　- 查你财务，前期扩张势头太快的、负债增长太高的、屡次出现高价拿地的，否掉！

　　- 查你股东或实控人，经营跨度大的，还有非地产类主业的，否掉！

　　- 查你项目实控权，开发商发生过变更的，审慎；发生过3次及以上变更的，否掉！

　　- 查你项目进程，有土地闲置的、改变土地用途和性质的、拖延开竣工时间的、捂盘惜售的，纳入政府公布的囤积房源的、拖欠土地出让金的，否掉！

　　四、调整

　　“房住不炒”之下是整体收缩的，用银行体系的话来说，叫“总量控制”。

　　“愉见财经”倾向于话分两头说，所谓“控制”，并不是说没有空间了，毕竟，房地产还是中国经济支柱，毕竟，金融机构也是商业机构，追求的是大方向正确下的“风险收益平衡”，他们还是要做业务赚钱的，也是要分层分类去做结构调整的。

　　比如趋势导向去了“租赁”，金融机构也会把资金的口子开到那里去，好比近阶段面向住房租赁的ABS放量，就是方向。

　　比如政策导向去了三旧改造、棚户区改造和保障性住房，银行们也会关注，尤其是，我听他们说在研究共有产权房市场，要在其中探索业务机会。在某股份制银行，“愉见财经”听说，他们“总对总”的白名单客户开发的位于北、上、广、深、南京、杭州市城区内的三旧改、棚改、保障性住宅类项目，他们可都是“优先合作”的。

　　再比如他们会关注项目区域。

　　一类区域（优先合作）有：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州这六大城市；

　　二类区域（适度合作）有：京津冀（除北京；比如天津）、长三角（除沪、宁；比如苏州、宁波）、珠三角（除广、深）、长江中游（比如武汉、长沙）、成渝（比如成都、重庆）、山东半岛（比如青岛、济南）、海西地区（比如福州、厦门）、关中（比如西安）、中原（比如郑州）等；

　　而值得注意的三类区域（审慎合作）则有：晋中、滇中、黔中、哈长、辽中南、呼包鄂、兰西等。

　　再比如对于企业，金融机构们手上仍然有一份“白名单”：龙头性质房企（比如前30）、资金实力强、开发经验丰富、经营规范、尤其在这种时候仍能保持资金链基本通畅的，银行是乐意继续合作的。

　　（这一部分稍微给大家补充得细一点：比如看开发经验吧，据“愉见财经”摸底，一些大中型银行要求的是国资背景的房企具有三年以上开发经验、累计开发面积不低于30万平方米；民营房企具有10年以上开发经验，累计开发面积应不低于100万平方米。比如看开发资质，要求国资背景的房企具有三级或以上开发资质，民营房企具备二级或以上开发资质；而对于开发记录，银行们也会看房企过往开发项目销售情况和市场口碑，审查其有无历史遗留问题。如上文所及，虽然“地王”一词似显骁勇，但在银行的审查逻辑里，“地王”可是他们所避之不及的。）

　　五、尾声

　　我这朋友的房企，全国排名100以内、但属银行偏爱的“前30”开外。

　　我问他全公司资金缺口应该上百亿了吧？他笑笑说“当然，早过了”；

　　我问他现在有成本12%的钱要不要？他笑笑说“当然，用抢的”。

　　当年拼命筑高杠杆时，他们或许该想着一句话：“做生意是要有本钱的”；

　　此刻面对资金紧绷时，他们或许该想着一句话：“借钱是要还的”。

　　（房掌柜整理来自新浪财经）