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5月传统旺季广州楼市二手表现活跃,一手成交平淡

来源:房掌柜  整理 重庆房掌柜  2018-05-29 01:56:55
[摘要]5月一二手市场呈现“冰火两重天”现象,其中二手成交量逐月稳步增加;相比之下一手住宅市场由于供应不足,首付压力大等原因,买家转投二手市场,导致成交不及4月同期水平。 2018年5月(1-27日)广州市(不含南沙 ...

5月一二手市场呈现“冰火两重天”现象,其中二手成交量逐月稳步增加;相比之下一手住宅市场由于供应不足,首付压力大等原因,买家转投二手市场,导致成交不及4月同期水平。

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  2018年5月(1-27日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为7460宗,较4月同期(7145宗)环比上涨4.4%;从周度网签情况来看,除首周受假期的影响外,其余各周成交仍然相对活跃,周度成交量维持2000套水平。

  进入“红五月”传统销售旺季以来,市场成交活跃,需求不减,看房客户较上月有所增多。另外,大湾区规划细则出台在即,部分客户看好后市,入市速度亦相对加快。

  价格方面,本月二手住宅网签均价为25751元/平,环比微涨2.2%。主要受增城、白云等区域的“标杆价项目”的推出影响,周边业主看涨信心较强,部分盘源报价略有上调,从而拉高整体网签均价。

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  各区成交普涨,增城独占鳌头

  从各区成交情况来看,本月增城共成交1643宗,环比上涨12.5%,占据各区成交榜首位置。小研君认为,增城区配套设施的逐步完善、限购政策相对宽松,加上大湾区规划出台在即的利好影响,以致增城越来越受置业者关注,整体成交量亦逐步攀升。

  另外,本月白云、黄埔亦有较好表现,1-27日分别成交722宗、347宗,环比分别上涨7.4%和4.5%。而本月花都区成交量不升反降,整体共成交869宗,环比微跌0.7%。

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  白云、番禺多个板块成交活跃

  本月成交活跃板块TOP10中,番禺成交活跃板块最多,共3个。分别为钟村板块、华南板块以及洛溪板块。其中,中原成交均价分别为29072元/㎡、35263元/㎡和34140元/㎡。

  此外,白云区罗冲围板块以及机场路板块因价格低洼,受置业者青睐,整体成交活跃,分其中原成交均价分别为29221元/㎡以及27625元/㎡。

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  根据监控显示,本月广州一手住宅整体成交共6073宗,环比下跌6%;小研君认为,传统销售旺季实际成交表现平淡,主要原因为新货供应节奏放缓。

  以五一推货为例,今年小长假实际推货量仅687套,同比下跌74%;由于2016-2017年广州供应宅地偏少,因此在售项目基本以旧盘加推为主,供应能力有限;

  另一方面,不少近年出让地块为标杆项目,高价地对比目前片区价格仍属于偏高水平,因此部分房企放缓开盘速度以等待更佳时机推出。另一方面,由于首付比例较高等客观原因,买家的购置一手的压力亦较大,不少转投二手市场。

  本月全市网签均价为16830元/㎡,环比下跌4%。


  成交量价:大盘加推支撑,番禺、从化“逆势走红”

  本月番禺、从化两区表现抢眼。其中番禺成交754宗,环比上涨55%,其中亚运城及祈福缤纷汇两大热盘占全区81%的成交,可见市场对于配套完善、价格适中的品质社区楼盘青睐。

  另一方面,从化本月成交477宗,环比上涨95%,珠光御景山水城、碧桂园御湖城两盘在五一假期前后积极推货,凭借较低的价格,亦赢得买家关注,值得一提的是14号线将于今年年底开通,目前从化成交热盘均处于地铁周边范围或可公交接驳区域,未来地铁从从化街口到白云嘉禾望岗只需1小时,加上不限购优势,预计下半年从化成交将持续走红。

  另一方面,花都、南沙两区成交波动明显。花都本月成交由于热盘祈福聚龙堡供应放缓,导致成交回落3成。

  此外,南沙本月成交871宗,环比下跌30%,由于该区3-4月密集推货,如保利星海小镇、越秀滨海新城等热盘,近期供应能力减弱,5月市场基本以消化存货为主。

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  库存状况:月底供应猛增刺激库存,但热点区域供应仍偏少

  由于近期一手市场成交能力减弱,加上5月底新批预售量大幅增加,因此全市消化周期飙升至2018年最高位,达10.9个月。

  但需要指出的是,黄埔、增城两大一手热区库存周期分别为5.1和7个月,供不应求情况依然明显,尤其对于黄埔区而言,长期缺乏大盘补充供给,导致库存持续呈现减少趋势。

  一手商业:成交纷纷上扬,商业市场回暖


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  5月一手商业市场成交纷纷呈现升势,市场关注度达到近期高位。商铺、公寓两物业市场环比增幅较大。其中商铺市场共计网签3.66万㎡,环比、同比均增幅明显,其中环比大幅上升213%,不过外围区物业贡献为主,成交均价则环比同比均下跌。本月公寓市场成交量价走势与商铺市场走势一致,整体网签达5.66万㎡,首次环比同比皆上扬,南沙一项目延迟网签献量不献价,不过公寓市场整体成交走势平稳。

  本月继续有多个大宗交易项目成交,助推写字楼市场进一步升温,整体共计成交5.49万㎡,环比、同比分别上升17%、15%,主力成交项目献量献价,助推本月写字楼整体均价达到35973元/㎡,环比上升53%。


  一手商铺、写字楼:多区商铺成交增长,写字楼持续受大客户青睐


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  5月一手商铺市场多区继续保持成交,整体成交3.66万㎡,环比升幅高达213%,上升至近期较高位水平。除零成交的海珠区及环比下跌的白云区外,本月各区成交环比均保持升势,各区成交之首依旧来自外围,本月黄埔区依靠批量成交项目贡献,共计成交1.64万㎡。连续两个月占据首位的增城区继续成交高位,本月共网签1.02万㎡位居次席。不过,各区物业献量不献价,大部分区域成交均价较4月呈现跌势,拉低本月整体成交均价至20963元/㎡。

  5月商铺市场成交,底商与社区商铺成交占比分别为61%、39%,其中底层商铺物业成交占比翻番,虽社区商铺占比下调,但整体成交仍达1.44万㎡,较上月成交量翻番。本月热销项目中,社区商铺与底层商铺继续表现相当,且大部分为新上榜项目。其中黄埔区科城网羽商业广场共计1.55万㎡底商批量网签位居首位。

  如上月预期,在外围社区商铺及批量成交带动下,市场回显现逐步回暖迹象,相信商铺市场后市仍将进一步受到投资者关注。

  继上个月市场回暖后,本月在大宗成交项目贡献下,市场进一步走高。5月写字楼市场成交量环比上升17%至5.49万㎡。本月多区成交贡献,中心区依旧成为市场主力,共计成交2.78万㎡,占比达51%;外围区本月成交有所下跌,共计成交2.39万㎡,环比下跌27%。此外,增城、从化突破近期的零成交。

  本月热销写字楼项目榜单,大宗成交案例继续占据主力。其中天河多个项目成交突出,本月恒大珺睿整体网签1.36万㎡,成交均价达到67409元/㎡高位,成交量价高居首位;保利金融大都汇本月有一大客户购入两层半物业,共计网签0.58万㎡,成交额约2.4亿元;此外,万科云城米酷本月也以写字楼物业为主,共计成交0.56万㎡。黄埔、南沙分别各有绿地中央广场、中国铁建环球中心贡献,两项目分别成交1.33万㎡、0.42万㎡,其中绿地中央广场有整层成交记录。

  本月市场大宗成交继续撑市,多个项目大宗交易频现,近期写字楼投资热度回升并保持,写字楼物业仍是较受投资者关注物业。

  一手公寓:批量成交撑市 市场走势平稳

  5月市场共计成交796套5.66万㎡公寓物业,成交面积环比上升82.5%,整体成交均价17586元/㎡,环比下跌19%,本月成交主力项目献量不献价,助推市场成交呈现量升价跌走势,可以看到,公寓市场成交走势平稳。

  本月中心区成交呈现跌势,共计成交123套,环比下跌43%,近期成交主力区域天河区本月走淡,仅收获30套成交量,主力项目成交转向写字楼物业,公寓货量减少。海珠、荔湾两区成交量保持升势,本月两区分别成交46套、43套,此外越秀、白云两区继续成交零星。外围区本月成交环比上升82%,共计成交628套,整体占比也高达79%,其中南沙、黄埔两区在若干项目批量成交贡献下,分别成交273套、225套,环比大幅上升535%、134%;此外,番禺、花都分别成交91套、39套,环比分别下跌48%、上升22%。增城区继续依靠单个项目成交撑市,本月成交45套,环比上升6%。

  越秀国际总部广场本月成交192套,成为本月公寓市场最热销项目,网签主力为1-1栋,不过此次批量成交应为延迟网签,整体均价仅14962元/㎡。黄埔区多个项目持续撑市,本月锐丰中心、合景天峻、万科尚城分别成交72套、69套、47套。上个月新上榜高价公寓项目保利天悦本月成交41套。此外,其他市场主力项目富力天海湾、雄峰城、万科海上传奇等均贡献不俗成交量。

  本月一项目批量成交,以及近期市场主力项目持续撑市,近期低迷走势的公寓市场重新回归平稳,市场投资需求保持。

  注:本文数据月度统计周期,如无特别说明,均按“阳光家缘”统计口径,即上月26日至本月25日。


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责任编辑:黄文金

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