重庆商业投资新风向:体验式滨江商业

重庆的商业，最早兴起得益于水路交通,并很早就有了码头经济。重庆自明朝洪武四年（公元1371年）建府以来，重庆这个“川省第一水码头”便因江兴旺起来。

四川的盐、糖、丝绸，贵州的桐油、山货等，经重庆转往下江各地；江南各地的百货、布匹等货物又经重庆辐射至西南、北部各地，进而使重庆成为大西南商贸交易的重要港口及资源聚集地。清末开埠以后，外国商贩急需的大量内陆物资由重庆码头运出，外国的稀奇商品又由重庆码头运入。重庆的滨江码头经济达到全盛时期。

码头经济的兴起促动了货栈、客栈、会馆、茶馆的兴盛，闲暇时，在码头茶馆听评书、看堂戏，在会馆举行同乡会成为当时的潮流。而纤夫、力夫、船夫、袍哥等长期在码头活动的人群，又带动了火锅等餐饮业的兴起。

随着码头经济的兴盛，原来单一的业态开始变得丰富多彩，这里不仅有货运、商品贸易，还有餐饮、客栈、茶馆、会馆等，一个以贸易、餐饮、休闲、住宿、议会为主打的滨江商业雏形初现。此种盛况一直持续到解放前。当时重庆代表性的码头经济有朝天门码头、磁器口码头等。码头经济可谓是重庆滨江商业的鼻祖，这也为未来重庆滨江商业的发展埋下了伏笔。

重庆早期码头经济主要商业业态

到了现代，传统的码头经济已不能顺应时代潮流。高楼、车辆、咖啡、KTV的出现，使得一批新型滨江商业开始步入人们的视线。

1998年，随着南滨路的修建，开启了重庆现代史上的第一代滨江商业。当时的南滨路滨江商业以餐饮与少量娱乐为主。商业多为单店模式和零散街铺，商业模式是独立经营，无统一管理。2005年，第二代北滨路滨江商业主要采用了组合模式，以沿线社区底商和极个别的集中性商业建筑为主。业态有餐饮、少量购物和少量娱乐。但总的来说，前两代的商业业态都比较单一、同质化现象严重。

近年来，在网络经济的冲击下传统的滨江商业面临困境，2013年，南滨路、北滨路的后期滨江商业开始提档升级打造第三代，娱乐休闲业态开始大幅增加，主力购物中心和独栋商业建筑开始出现。但休闲业态占比的提升，多是从空间层面进行，咖啡厅、书店、展厅、景观开始增多，表面看上去氛围十足，可消费者参与进来的少，商业本质换汤不换药，没有从情感层面去留住客源，各业态之间也没能形成一个良性的促动。而且，增设大面积的休闲业态空间，投入的资金大，一般企业难以运营和驾驭。

随着重庆经济的发展，中等收入阶层开始成为核心阶层，放松、减压、怡情、开心、人际交流、心灵升华……精神层面的消费越来越成为主流。简单地靠提升娱乐休闲业态占比的滨江商业已经不能满足消费者的更高需求。此时，沙滨路第四代磁器口文旅体验式滨江商业就应运而生。磁器口文旅体验式滨江商业有稀缺自然景观和旅游资源，有独特的人文历史底蕴，能从心灵精神层面打动客户、留住客户，满足消费者的诉求，它的业态涵盖吃、住、游、购、娱、休，各业态之间能够联动互动，从而使客户的消费时间延长，从半日变成两日。由于体验式滨江商业的聚客能力强，所以，成为了当前滨江商业发展的一个风向。

重庆滨江商业四大发展阶段

自码头贸易经济开始，到第四代滨江商业，重庆的滨江商业因为独特的景观和旺盛的人气，成为众多投资者青睐的对象。但目前重庆滨江商业在市场上呈现出形形色色、良莠不齐的现状。怎样选择有投资价值和潜力的滨江商业呢？下面，我们从南滨路、北滨路、嘉滨路、沙滨路，当前重庆最主流的四大滨江商业定位对比，来分析其投资价值竞争力。

南滨路的定位是人气旅游观光地带和人居居住环境带。依托的资源是滨江绿化和滨江公园。它的发展方向是餐饮、休闲和人居。消费人群是本地居民和少量外地游客，消费时段主要是从中午开始，晚上达到高峰。北滨路规划是打造成为“重庆中央商务区第一经济带”，将其建设成为重庆的城市客厅。依托滨江绿化，发展商务，消费人群白领居多，消费时段从中午开始到晚上，中午和晚上就餐时段的客流量最大。

南滨路和北滨路的最大弊端是交通。公交线路少，没有通轻轨，停车场也少，到滨江路的客群只能将车停在路边，这就使本来只有两车道的道路变得更为拥挤。尤其是到了晚上下班和就餐高峰时段，经常出现堵车、停车难的问题。而且，南滨路和北滨路的商业多属于内街商业，由于滨江路的地形限制，人口只能从单边流入，如果从反方向驾车驶入，需要到前面很远的距离调头才能进入。从交通和人流动线来说，南滨路和北滨路均存在着一定局限，不利于人口的导入。

嘉滨路处于渝中区下半城范围，沿线商业发展明显滞后于上半城，定位为重庆城市景观阳台。目前代表性商业是洪崖洞，但洪崖洞目前主要是旅游热点，缺乏其他商业和交通配套支撑，游客参观后即走，滞留时间不长，时间段也不稳定，难以促动其他消费。因此，嘉滨路商业看似热闹，实质性消费少。

沙滨路作为后起之秀，虽然起步较晚，但理念更为先进。沙滨路的滨江商业定位是打造集商业、人文、旅游、产业于一体的滨江综合性文旅长廊，注重文化与自然的融合，注重亲水景观的打造。在沙滨路磁器口文旅体验式滨江大商圈，有网红旅游打卡圣地磁器口古镇，有凤凰溪、特钢厂、詹家溪、挂榜山、南溪口等各具特色的亲水公园，江边还有游艇码头，提供休憩场所。商业方面，融创拾美天地情景式滨江商业街区与磁器口古镇商业形成互补。此外，还有沙磁文化产业园作为后援军提供文化产业支撑。

从业态类型来说，磁器口文旅体验式滨江大商圈涵盖吃住玩乐游购休，业态丰富齐全，既可以吸引本地居民和外来游客，还可以吸引白领洽淡商务，无论是白天还是夜晚，总有一种业态满足消费者需求。

交通方面，沙滨路开通了地铁1号线，多条公交线路，还规划有P+R换乘系统和公交停车场，人口动线可以从各个方向进入，这样就能最大化导入人口。

与其他滨江商业不一样，沙滨路走的差异化路线是发展体验式滨江商业，是真正能够吸引消费者的体验式商业，通过磁器口的古镇旅游、亲水公园的游乐、融创拾美天地的商业场情体验、沙磁文化产业园的氛围，能够充分调动消费者的体验感和参与感，让消费者对磁器口大商圈建立光顾忠诚度和依赖性，从而拉动商圈的客流和销售，其商圈投资竞争力可见一斑。

重庆滨江商业定位及竞争力

作为重庆第四代滨江商业和沙滨路滨江商业的典范，磁器口文旅体验式滨江大商圈在重庆滨江商业中脱颖而出，深受投资者和消费者青睐，究其原因，主要有下面几个核心竞争优势。

竞争力优势一：政府规划与支持

根据《沙坪坝区2017年文化旅游工作要点》，沙坪坝区将围绕文化旅游产业融合发展，全面启动创建全域旅游示范区，形成"一园一圈一城"文化旅游产业功能格局。其中，以磁器口古镇为核心，沙磁文化产业园为基础，融创拾美天地情景式滨江商业街区为主线的磁器口文旅体验式滨江大商圈已经形成。根据规划，沙磁文化产业园包括巴渝老街、沙磁文化广场、特钢文创科技园等。沙磁文化产业园的建成，将为磁器口文旅体验式滨江大商圈带来数十万的商务产业人群和上百亿的产业经济。

在政府的宏大规划和倾力支持下，磁器口文旅体验式滨江大商圈的发展前景将海阔天空。

竞争力优势二：“磁器口古镇”大IP

磁器口古镇作为中国历史文化名街、重庆市重点保护传统街，极具旅游优势和人文优势。它的自然资源、旅游资源和文化历史是不能再生的，具备稀缺性和独特性，不可复制，能够吸引到全国，乃至全世界的游客。磁器口每年或将接待游客上千万人次、旅游创收上百亿元，旅游经济成为磁器口文旅体验式滨江大商圈的一个核心竞争力。

磁器口古镇实景图

竞争力优势三：融创拾美天地情景式滨江商业街区

磁器口的商业配套有融创拾美天地情景式滨江商业街区作为支撑，弥补了过去磁器口传统商业的不足。融创拾美天地情景式滨江商业街区所在的地理位置连接着大磁器口商圈和井双新城，拥有极强的消费能力。融创拾美天地情景式滨江商业街区强化互动、体验、场景营造，与磁器口古镇商业形成差异化定位，依托于住宿、餐饮、休闲、娱乐等多种高端业态，将为磁器口千万旅游客群和周围约30万常住人口带来更多的消费方式，并让磁器口从以往的“旅客地”变成“留客地”。同时，磁器口的千万游客，又能让融创拾美天地情景式滨江商业街区充分享受到磁器口大商圈的商业红利。

融创拾美天地效果图

总的来说，磁器口文旅体验式滨江大商圈的核心竞争优势比较明显，相较于其他滨江商业来说，它的古镇资源具有稀缺性和难以复制性，它的业态更综合全面，它的体验式滨江商业是未来商业发展的一个趋势，同时，产业发展和畅达的交通，使得它的综合竞争力更强，投资价值更高！

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