降低融资成本 金融机构抢滩长租房市场

在政府、房地产企业大力支持下，长租房市场蓬勃发展的同时，金融机构通过各种途径进驻长租房市场。据中国证券报记者不完全统计，目前，住房租赁专项REITs产品规模已达500亿元。伟业我爱我家市场研究院总监孔丹对中国证券报记者表示，由于成本较高，长租房市场整体处于亏损状态，少数存在微利；亟需创新性金融解决方案，引入低成本资金。

金融机构抢滩

2017年7月，住建部会同有关部门在全国选取了首批12个重点城市，开展住房租赁试点。随后，全国超过50个城市发布了支持住房租赁的政策。此后，长租房市场规模迅速扩大。随着规模的扩张，以银行为代表的金融机构通过租赁贷款、长租房专项REITs产品、ABS等创新金融产品进入住房租赁市场。据中国证券报记者不完全统计，目前，各大房企通过金融机构发行REITs数量超过500亿元。

此外，多家国有商业银行加大长租房市场参与力度。以工商银行为例，北京市分行与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议，未来五年将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持，推动建立租购并举的住房制度。建设银行则是在参与地区数量上占据绝对优势。据中国证券报记者不完全统计，建设银行目前已经与近30个地级市签署住房租赁领域合作协议。

业内人士称，商业银行资金雄厚，使其可以用较小的资金压力进入房地产租赁市场；而其较强的资产证券化水平，则可以进一步实现租赁资产资金盘活的可能性，从而为商业银行进入住房租赁市场提供了良好契机。

关于金融机构入驻租赁市场的影响，中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，银行目前提供的租赁信贷产品，很可能出现资金被挪用以及二房东囤房炒租赁的可能性，需要银行增加对贷款者的审核。

降低融资成本

银行等金融机构通过创新产品等抢滩长租房市场，可以提供成本较低的资金。伟业我爱我家市场研究院总监孔丹对中国证券报记者表示，目前长租房行业是亏损的，可能少数是微利状态。总结起来主要是“三高一低”：房价高、营建改造成本高、资金成本高，租金收入较低。对租户来说，长租公寓因为增加了营建改造成本，所以比普通民宅租金要高。如果说破解，短期依靠房价下跌是不现实的，而房租上涨与居民收入密切相关，所以房租短期也不会大幅上涨。这就需要利用创新性的金融解决方案，引入低成本资金。国内目前的REITs、ABS都是过渡性产品，与国外真正意义上的资产证券化差别很大，需要相关法律法规不断完善，引进真正意义上的住房租赁创新金融产品。

旭辉控股总裁林峰表示，国外的长租房市场也是微利状态。但是微利不等于不盈利，规模大了利润自然可观。目前各大房企都希望把长租房规模先做起来，就是这个道理。长租房领域的发展主要有两种模式，一种是轻资产模式，即以租赁物业的方式，通过合作，以较低成本入驻；另一种是重资产模式，对看好的物业直接购买，发行“储架式”长租房REITs产品就是为了实现这一目的。

关于国内REITs产品与国外REITs的不同，林峰对中国证券报记者表示，目前国内产品有一定期限，过了这个期限需要续约。随着相关政策落地，会陆续与国外住房租赁市场相关金融产品看齐。这些产品的推出，为解决房企融资成本高企的问题提供了解决路径。