陈啸天：探寻未来三年 开发商做大的基因及典型企业

各位下午好，我的演讲主要分为3个部分，第一是怎么理解当前的市场逻辑，第二什么样的房企才能高速成长，第三典型高速成长企业分析，我更多的是从企业层面来讲。

　　一、怎么理解当前的市场逻辑

　　首先，所有企业的发展离不开行业的波动和变化，而行业的变化又离不开国家层面所面临的问题和压力，这是一个大的逻辑。我认为房地产行业自2010年起所面临的环境并没有发生大的变化，房地产行业所面临的环境即内部主要就是地方债和GDP增长，外部是贸易和美国加息等影响。因此房地产更多是个工具和手段，这是一个大的背景。比如2008年的次贷危机，国内制造业、外贸、金融等行业都出现问题，于是就出现了2009年的“4万亿”，之后的2010年房地产行业迎来上升周期。再比如2014年行业出现调整，但随后15-16年放开了房企的定增和公司债，放开的主要原因还是在于地方债务问题。

　　但是，房地产行业所承担的角色已经从经济的助推器变成了经济保持平稳的稳定器。在助推器阶段，为了保证经济的增长，房地产行业面临的不是全方位的推动就是全方位的打压。但现在来看，GDP增长已经被淡化了，所以房地产已经转型为稳定器，因此不会再出现全面的打压或全面的放开。例如2015年初货币政策开始放水，一线和二线房价上涨后政府选择对一二线进行打压，但并没有对三四线同时进行打压。中国当前经济转型和产业升级阶段承担不起房地产行业的全面下滑，因此从政府层面出发，不可能对房地产行业全面放松或打压。

　　房地产行业目前已经占用了国家大量的资源，大量的房企已经变成了平台，吸收了大量的人才和技术。当前房地产企业的角色是非常重要的，当前的房企有几个特点：

　　(1)从企业管理的角度，房企为了应对市场的波动和政策调控，其组织结构和激励制度方面都非常优秀;

　　(2)房地产企业在金融创新方面拥有丰富的手段和经验;

　　(3)房地产企业与地方政府的磨合非常顺畅，这是其他行业无法比拟的。

　　目前国家对于房地产行业的手段更多的是通过引导房地产发展经济，完成产业升级和转型。

　　手段主要有两种：

　　(1)打压，通过打压使行业内的大量资源流向其他国家需要发展的行业，但效果不是特别理想。

　　(2)引导，这也是目前所采取的思路。与其打压房地产不如引导其向其他行业发展。举个例子来说，就拿对房企基本的拿地来说，目前无论是招拍挂还是收并购对于房企来说都非常难受，因此政府就鼓励、引导房企去做特色小镇、产业新城等，改变以往房企快进快出的开发模式。

　　对2018年行情的判断，我们认为不会太差，政策定调是有保有压，但是在“美国冲击、地方财政和三四五线去库存”三大压力下，2018年并非小年，行业高位回落，其中三四线仍将会有一年半左右的行情。政策总体从严，但难以放松，维持房住不炒，继续高压加快建设长效机制。

　　分城市来看，一线城市不用指望，核心二线城市政策放松的机会也有限，普通二线可能利用人才落地政策开口子，三四线城市至少还有一年半的行情。

　　从企业的角度来看，目前呈现三高现象：高增长、高目标、高生存线。首先行业集中度越来越明显，小企业加速出清，大企业高速增长，2018年1-2月TOP10房企销售额占TOP100总销售额的47%，预计2018年TOP50房企将出现30%以上的增长。第二高目标，2018年很多企业都设定了30%以上的增长目标，这还仅仅是房企对外的目标，企业对内的目标一定会更高，这也说明房企对市场的信心。第三高生存线，千亿的生存线已经成为共识，2017年千亿房企16家，2018年将会出现21-24家千亿房企，20年会到30家以上。未来中国的经济发展，房地产行业不会缺席。

　　另外说下房产税的问题，短期来看房产税不会产生太大的影响，分税制才是关键。房产税短期不会抑制房价，房产税的度很难掌握，同时其征税成本太高，此外受房产税影响最大的是中产阶级，这会对当前的消费升级、扩大内需造成不小的影响。所以房产税会一直保持热度，但几年内不会大范围全方面征收。当前地方政府财政问题的根源来自于1994年，我们国家建立新的财税体系——分税制，正是因为分税制，使得地方政府的财政收入大部分进中央，然后再下放到地方。财政集权的好处就是我们这几年国家发展很好，重大工程得到推进，但是问题同样存在，部分地方政府的财政问题渐渐累积。

　　二、房企高速成长的基因及典型企业

　　我们认为未来三年将有三种类型的房企存在发展空间，能够快速成长：土储充足类、城市纵深布局类、资源协同类。

　　第一，充足的土地储备能够保证房企未来规模的持续增长，为房企的快速成长提供保障。

　　目前销售规模还不到千亿，但土地储备达到7、8千亿量级的房企是最受欢迎也最有机会的。典型的公司有几类：

　　(1)碧桂园、恒大：强者通吃，全国化布局，土地储备都达到上亿的规模。碧桂园的土地储备，不仅进入三四线城市，甚至还进入了县城。

　　(2)融创：通过并购，强执行力累积土储。

　　(3)福晟：以飞虎队投资作为企业发展引擎，获得大量资源。

　　(4)卓越：在深圳旧改项目基础上迅速铺开，快速进行城市扩张。

　　第二，目前行业的格局将会是按一头放一头，需要企业纵深布局，而不仅仅是布局核心城市，同时也需要深入至周围三四线城市，缓解核心城市调控带来的压力。

　　典型的公司有：

　　(1)中梁：深耕长三角三四线城市。

　　(2)祥生：通过产品错配的打法深耕长三角三四线城市，浙江基本做到全覆盖。

　　(3)新城控股：从一二线城市下沉，深耕长三角，住宅+商业双轮驱动。

　　(4)新力：单城市极致深耕，南昌→惠州→长沙。

　　(5)美的：从三四线起家，具备产业协同优势，可以依托集团优势打造产业地产。

　　这边可以和大家分享一个经验公式，即销售规模与布局城市的关系，例如3000亿的销售要对应70个~80的城市，即单城市产能为40多亿。

　　第三，是资源协同，未来行业回归资源主导，企业必须储备优质资源，通过资源协同才能获得快速成长。

　　过去20年是B2C推动房地产市场发展的逻辑，而现在进入存量时代，房地产将进入B2G时代，及市场将由政府主导来推动，因此资源协同能力越来越重要。典型的公司有几类：

　　(1)华夏幸福：除了过往大量土储外，现在作为开放型平台，引入合作者进行开发。

　　(2)启迪协信：民企与国资平台合作共赢。

　　(3)佳兆业：产业协同，多元化发展。

　　当然如果房企同时具备以上几点中的多种属性，将会更有机会。以上就是从我的角度看好的几类房企。

（来源：亿翰智库）