上海市头两个月楼市罕见低量 今年跌无可跌

调控加淡季来临，上海前两月楼市成交罕见低量，2月成交20万方更是跌至近6年最低，专家认为2018年上海楼市已跌无可跌。

新房成交量处于低位。

上海易居房地产研究院数据显示，2月份上海新房成交面积20.3万平方米，同比减少43.5％；新增供给面积9.6万平方米，同比减少66.3%。

其实，自2016年4季度调控升级以来，市场已经连续两年处于降温阶段。其中2017年1-2月新房累计成交75万平方米，2018年小幅下降，仅有70万平方米。

不过，相较于历史降温年份，2018年1-2月成交量好于2012年，而明显弱于2008年、2010年和2014年。

易居研究院研究员王梦雯表示，2016年新房大量成交，已过度透支需求，再加上政府限制新房预售价格，市场供应严重不足，另外，从长期来看，受宅地出让规模影响，上海新房成交量整体将自发呈现下行态势。

不过她认为，随着“金三银四”的到来，预计部分预售价格未达要求的项目将陆续上市，成交规模也将随之上升，小阳春值得期待。但由于政策环境依旧趋严，同比恐不会有较大增长。

新房成交均价环比下降1.4%。

值得一提的是，由于2月新开盘项目大多位于郊区，成交结构导致均价下滑至43166元/平方米，环比下降1.4％，同比下降8.6％。另外，2018年1-2月，上海新房成交均价为43616元/平方米，同比下降8.5%。

同时，1月底市长应勇表示，将进一步加强房地产市场调控，必须坚持房子是用来住的，而不是用来“炒”的定位。后续来看，预计上海新房价格仍将维持相对平稳的态势。

二手房成交量处于近5年同期最低。

不仅是新房市场成交低迷，上海二手房2月份成交量也处于近5年同期最低。数据显示，上海二手住宅共成交0.7万套，环比减少39.0%，同比减少29.4%。不过从后续来看，考虑到季节因素，预计3月较1-2月月均成交量将明显回升，但绝对值仍处于2017年底低位。

累计数据来看，2018年1-2月，上海二手住宅共成交1.9万套，对比2017年的2万套，基本持平，但不到2016年的3成。对比历史降温年份来看，2018年1-2月成交量好于2008年、2010年、2012年，但弱于2014年。

易居研究院认为，考虑到上海已经进入存量房时代，长期来看，二手房成交规模将呈现上行态势，预计2019年1-2月成交量会有所回升。

2月上海土地成交建面同比增加125%。

2018年1-2月份，上海共成交42幅土地，土地成交建筑面积415万平方米，同比增加125％；土地出让金219亿元，同比增加24%。单月来看，2月上海共成交13幅地块，其中保障房住宅用地1幅、商住用地1幅、商办用地5幅、工业用地6幅。

值得注意的是，2月成交的商办用地中，一副位于北蔡的地块由上海地产集团、申通地铁及浦东轨道交通建设有限公司联合体以楼面价10019元/平方米，接近底价竞得。该地块由19块子地块组成，成交建筑面积137.5万平方米，刷新上海单幅地块成交最大面积。根据土地出让规划，地块将用于建造商业、办公以及文体用地，其中办公占比近8成。另外，项目需要100%自持，且5年内竣工。考虑到地块体量较大，加上龙阳路“市级综合交通枢纽与城市副中心”的定位，北蔡龙阳有望成为浦东的另一区域商务中心。