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保利白皮书谈租购并举:这次真的不一样!

来源:房掌柜  整理 重庆房掌柜  2018-03-08 08:46:54
[摘要]1000多年前,杜甫写下“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的诗句。100多年前,孙中山先生在其民生思想中提出“居者有其屋”。 在中国,住房公平是最大的社会公平。让所有国民拥有房产,长久以来已被视为一个 ...

1000多年前,杜甫写下“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”的诗句。100多年前,孙中山先生在其民生思想中提出“居者有其屋”。

在中国,住房公平是最大的社会公平。让所有国民拥有房产,长久以来已被视为一个国家目标。

但在今日中国的现实情况下,这个目标已经从“有其屋”变成了“有其居”——人人都有房子住,而不是人人都有房。领导人曾说过,“我们说住有其居,并不意味着住者有其屋。从方向上看,应该鼓励更多的人租房。”

“租购并举”被提出后,迅速成为行业高频词,十九大报告亦明确,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

有人憧憬

租房也能顺心顺意地过日子

有人预言

新的住房市场格局即将呈现

也有人质疑

是不是房价太高了、控不下来了

才号召大家去租房?

在众说纷纭之中

如何辨清“租购并举”的真实用意?

龙头房企保利地产

在最新发布的行业白皮书给出了答案

分割线  箭头 动态

保利白皮书认为,让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制,“租购并举”无疑是十分关键而紧要的一环,这并非是调控政策的一厢情愿,而是顺“市”而为的结果。

根据保利白皮书对46座城市2011-2017年新房成交面积结构变化的研究,这些城市的小面积段产品由近50%降至不到40%,而中等面积段成交占比提升近10%,占比超过50%,成为主导面积段产品,新房交易面积的“中间化”趋势显著。

▲备注:数据来自克而瑞,2017年的统计时间段为2017年1-11月,小面积段为90㎡以下,中等面积段为90㎡-140/150㎡;大面积端为140㎡/150㎡以上

保利白皮书认为,这一改变背后的核心驱动因素在于,客户日益提高的品质追求与市场单价上涨带来的门槛抬升之间的平衡,即价格门槛抬升导致新房市场功能转变,更多满足中产及以上购买需求。

根据保利白皮书统计,90平以下的新房入门门槛越来越高,一线的深圳、上海、北京新房门槛早已超越200万;二线的厦门、南京、杭州、福州等新房门槛也已越过150万。

如果要把这段话翻译一下,大致有这么两层意思:

1、房价的不断上涨导致买房门槛不断提高;

2、买房门槛的提高导致部分人暂时无力购买住房。

买不起房是不是意味着就要流落街头了?

显然不是。

其实,并不是所有人都能买得起房子,并非中国独有,而是国际问题。解决的办法就是租房住。

所以你可以看到,中央经济工作会议将租赁市场发展提到了前所未有的高度,对于长期租赁更是鲜见地予以强调。

▲数据来源:克而瑞,保利投顾研究院,新房入门门槛定义为90平以下户型套均总价

但是,在我国住房供应体系中,租赁市场发展滞后是最大的短板。

1、1998年全面推行住房市场化后,我国住房供应体系建设更多的是从促进人们拥有产权住房入手,造成了“重购轻租”的局面。

2、长期以来,我国住房租赁市场以个人出租为主,缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国的住房租赁企业占据市场份额的比例高达30%,而我国的这一比例尚不足3%。

3、数据显示,京沪的租赁比例仅约为4成,而华盛顿、纽约等城市租赁比例基本都在50-60%甚至更高,我国的租售比例明显失衡。

▲数据来源:根据各国相关部门公开资料整理,我国数据来源于第六次人口普查数据整理

受传统思维影响,“有钱就买,没钱才租”“买房的都赚钱了,没买的早晚吃大亏”“能买房绝不租房”等观念几乎成为一些大中城市居民的基本共识。

于是,租赁住房这一国际上解决居民住房需求的普遍而重要的方式,在我国仅仅是满足过渡性、阶段性的住房需求,往往成了“过渡”“无奈”和“最后的选项”。

这不仅阻滞了租房者幸福感的提升,也放大了房地产市场所承受的压力——大家越将租房视作过渡性手段,购房需求就越旺盛,供需天平就越失衡,房价就越走高,乃至陷入恶性循环。

因此,我国居民住房消费“存在提前消费的倾向”越来越突出。

据保利白皮书统计,北京、深圳首置年龄集中在25-34岁之间,占比超过60%,而美国34岁以下的购房比例仅为3成左右。有人开玩笑说,原来深圳豪宅都被这帮「孙子」买走了。

▲数据来源:美国NAR(房地产经纪协会),链家研究院,保利投顾研究院整理

租购并举,短板在租。

强调健全租赁市场,并非为了打压人们正常的购房需求,其首要目的,是消除对住房租赁消费的制度性歧视,给居民提供一个可以自由选择租房还是买房的市场环境,并借此补齐租赁市场发展滞后的短板。

实现租购并举,关键就要补足一项项目前存在的租赁短板。可以看到,作为“租购并举”体系搭建的重要突破口,政府采取了多方措施落地加速租赁市场发展:

1、供给端多渠道落实低成本土地供应,其中上海已成交租赁用地29宗,建面达180.9万㎡,楼面均价不到7000元/㎡;

2、需求端鼓励租购同权来保障权利,广州正加快实施细则的研究,天津、郑州等允许“租房落户”;

3、运营端大力发挥国企的领军引导作用,其中武汉成立国有租赁企业最多,已达6家,租赁用地均为国企竞得;

4、金融端多样化手段打通资金通道,已逾8单租赁住房类REITs成功发行,建行推出租房贷等金融产品,中行签署协议提供租赁住房专项资金,规模已达3700亿元。

通过这些政策和举措,中国楼市长期“重售轻租”的现状正在得到改变。购的一端,在一系列调控措施作用下,正在降温、退烧;租的一端,政策利好不断释放,正迎来新的契机。

那么,哪些城市的租售格局将率先迎来变革呢?

保利白皮书的结论是,核心城市。一线及热点二线城市20城是打造“租赁”市场的主战区,将率先迎来租售格局之变。

以上海为例,未来5年供地计划中,商品住宅用地供应2000公顷,租赁用地供应1700公顷,租赁用地已经占了全部土地供应的半壁江山。

保利白皮书认为,中长期看,租赁市场是住房梯级消费体系重要构成,它的成熟发展将推后首置年龄、延迟购房需求释放时点,有效满足过渡性、阶段性的住房需求,客观上将挤压商品住宅的供给,加速新房市场改善化、高端化进程。

通俗的说就是:

1、在住房梯级消费体系下,租赁市场和商品房同等重要;

2、年轻人可以租房子住,就不会急着过早买房;

3、商品房会越来越稀缺,越来越高端,越来越昂贵。

但这绝不意味着未来就要否定、就能否定“购”的意义。我们不能奢望“租”能轻而易举地成为“最好的选择”,也不能因为多关注了“租”而忽视“购”的需求与风险。保利白皮书也指出:

1、核心城市租赁用地供给在客观上将对宅地供应造成一定挤压,短期内供需矛盾难以扭转。

2、同时,租房客户与购房客户重叠性小、相互替代可能性低,因此,租赁市场与商品房交易更可能发展成差异化的住房消费市场。

总之,一个好的住房政策应该为每一类人群都提供一个对应的获取住房的渠道,而且这些渠道“可进入、可选择、可支付、可持续”;一个完善的市场格局应该是“三足鼎立”,新房、存量房和租赁住房同时起作用。

那么,为了让不同人群通过不同渠道,实现住有所居这个共同的梦想,在当下中国,大力发展“租购并举”,打造多元化的供应体系,就成了促进住房市场健康发展的必然之举。

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责任编辑:赖利

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