杨红旭：房产税终于摁下启动键 不必担心房价大跌

    近日，财政部长肖捷在《人民日报》发表的署名文章，提及房地产税，于是理所当然再次引发一波媒体炒作。

　　过去两年多，部分城市房价高涨、投资投机需求旺盛的市场条件下， 在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的方针之下，被很多人视为房价“大杀器”的房产税，一有风吹草动，就获媒体追捧，把吃瓜群众唬得一愣一愣的，没房的人热情期待，多房户则提心吊胆、心烦意乱。

　　其实，老杨从业近20年，而关于房产税的新闻与炒作，也炒作十几年。仔细想想，还真是一件重要而奇葩之事。

　　一、解读官方思路

　　根据肖捷文章，老杨对官方思路或意向的理解与判断有三点。

　　其一，“立法先行、充分授权、分步推进”的原则。

　　这就意味着，立法通过，并不代表立即全国实施，此税属于地方税种，而且全国各地楼市、房价差异大，需要因地制宜，授权地方政府，估计不同地区之间，税率税基都会存在明显差异，实施时点也有先后之别。

　　其二，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

　　这里的“评估值”，是相对于成交价而言的。

　　按1986年的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。这里的原值是指当初买房价格。

　　2011年上海与重庆针对个人住房的房产税试点，也是按购房成交价征税的。

　　而发达国家，征住房持有税，多是按评估值的，这是一种更合理的做法，因为房屋价值是随着时间推移而变化的，比如10年前买的房子成交价为200万，当前已升值为600万了，那么应按600万的估值来收今年或明年的持有税。

　　按评估值收税，比按交易价，管理成本与技术要求更高。但就当前来看，我国一二线城市和部分三线城市，已经具备了技术能力，只需要补足人力即可。

　　其三，肖捷文章还提到：按照党中央审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求，新开征税种，一律由法律进行规范；将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范，同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

　　当前的房地产税立法，总体看应是新税种，但也涉及旧税种，也即上文提及的1986年国务院发布的房产税暂行条例。

　　如果说2020年须完成所有旧条例升级为法律，则1986年的房产税暂行条例，就须升级，而升级成什么？恐怕正是当前立法中的房地产税吧。

　　另外，当前经营性房产持有环节的税种，除了房产税，还有1988年国务院出台的城镇土地使用税暂行条例。老杨估计，这两个旧税种、旧条例，将会被整合进新立法的房地产税中。

　　如此分析，思路也就清晰了：房地产税立法，是个新事物，但又不是一个全新的东西；如果赶在2020年之前将房产税暂行条例和城镇土地使用税暂行条例升级为法律，则房地产税立法就须在2020年完成！

　　二、预判立法进程

　　在《人民日报》刊发肖捷文章之后，值得关注的是：人民日报中央厨房·麻辣财经工作室发表了文章《房地产税要来了？按评估值征收可行吗？》，其中提出：分为两种情况：一是“新开征税种，一律由法律进行规范”，意思是以后新开征的税种，要先立法再开征。二是已经开征的这些“老税种”，要抓紧立法。

　　这个时间表说的是第二种情况，指的是还没上升到法律的“老税种”，跟新开征税种没关系！同理，房地产税是新税种，它要开征的话，就不能走“行政条例批准”的老路，必须要完成立法后再开征。2019年完成全部立法程序，不是指房地产税立法。

　　这篇分析文章够麻辣，把很多群众都麻晕了：人民日报先是刊发了肖捷文章，说要征房地产税；后再发了一篇文章，分析房地产税立法节奏不受约束，不知猴年马月会完成。着实有点玩味。

　　房地产持有税，涉及千家万户，老百姓非常关心，而且常常在房价大涨时出现相关新闻。一方面让没房的老百姓心生希望，另一方面成为看空楼市的学者专家门的“看空利器”。另外，还有很多学者专家有种种理由（比如中国住宅非私产，已付过土地出让金了）反对征房产税。一次又一次，反复上演，成为中国房地产史上的现象级事件。

　　老杨的判断是：虽然房地产税立法推进艰难，存在很多变数，社会的质疑、反对声音甚多，但在下一届人大（十三届，2018年3月开启）通过立法的概率非常大，具体时点，2020年之前的概率较大。

　　三、税收思路猜想

　　坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，已经写进了十九大报告，客观上要求对多套房持有者征税；正在推进中的房地产长效机制，必定包括财税与立法等手段；地方财政收入，客观上也需要由增量的土地财政转向存量的房屋持有税。

　　至于程序，如此重大立法，流程较长，需要经过几次审核，其间还会征求社会意见，可参考2007年出台的物权法。

　　房产持有税，总体上利空多套房的投资投机需求，而对基本住房（比如首套）没什么影响。将来我国房产税的税基和税率，将总体小于发达国家。国外经验表明，在征税之后，对楼市的影响会渐趋淡化。欧美、中国香港即如此，不必担心房价因此而大跌。

　　由此可见，房产持有税是逃不掉了。但收税后，钱怎么用？老百姓是否心服口服？国外房产税，多取之于社区，用之于社区（教育、基建、治安、保洁等），于是优质社区的房产价值形成良性循环。而2011沪渝试点房产税文件中却明确：税收用于全市保障房！作为特殊的不动产税、财产税，老杨认为，房产税的用途不宜沿用过往之税收思路！