朱兆荣：新常态下的商业地产业态会越来越丰富

“新常态在商业地产来讲，现在你会看到商业地产领域，会说到一些新的商业项目，在这几年的变化最重要的就是业态增多了，除了购物以外，还有文化类、餐饮类，儿童类，体验的东西以及大型的超市，而且超市里面的产品也是琳琅满目，业态越来越丰富。”在商业地产从业多年的主管中国区商铺及零售服务部的第一太平戴维斯副董事长朱兆荣深有感触。

在朱兆荣看来，商业地产除了应对“电商冲击”之外，近两年供应量大增导致同业竞争日益加剧也是一个不容忽视的问题。不过他同时表示，虽然一方面是“全世界最大的商业地产开发量”，但是另一方面，中国的购物者消费能力也在日益增强，所以零售商还是很看好中国这个市场，尤其是上海，未来一段时间仍会有新的品牌入驻。他最后表示，大型购物中心若是能把“体验式”业态做好，同时能更加“接地气”地适应消费需求，那么2015年还会有一个较好的发展。

以下为第一太平戴维斯副董事长朱兆荣接受新华有约专访文字实录（有删减）：

新华房产：朱总，您好，过去一年有一个词语特别流行，叫做“新常态”。在房地产大家也会讲这个话题，那么您觉得商业地产的新常态是什么？

朱兆荣：我从业商业地产大概有二十几年了，现在我们普遍在市场看到的一些物业，都是上个世纪九十年代批的地，过去五年、十年内建成的。我们是整个市场第一代的商业地产，在上海，举个例子有来福士广场，中信泰富，恒隆，港汇，这些地块的取得都是九几年的，建成的时候是两千年以后，到今天，我们把这一批的项目都称为是第一代的商业地产。

那么新常态在我们商业地产来讲，现在你会看到商业地产领域，会说到一些新的商业项目，在这几年的变化最重要的就是业态增多了，除了购物以外，还有文化类、餐饮类，儿童类，体验的东西以及大型的超市，而且超市里面的产品也是琳琅满目，变成就是说业态越来越丰富。

新华房产：您刚才讲商业地产最重要的一点是业态越来越丰富，可能以前是购物为主，现在增加了很多，是不是我们反过来可以这样理解，这个是不是商业地产应对电商冲击的一种好方法？

朱兆荣：电商肯定是一个很大的冲击了，这种业态的丰富，包括业态种类的增加，肯定是面对电商一个很好的策略。另外，从整个中国的商业地产的供应量来讲也是非常大的，在中国商业地产的开发的数量，是全世界最大的物业量。因为每一个商铺本身会有竞争，所以比如某个开发商在一个区域的开发，为了同时间面对在两三年内有其他商铺的出现，所以大家都会把自己的项目的业态尽可能丰富。

新华房产：也就是说除了要应对电商，可能还有同业之间的竞争？

朱兆荣：对。

新华房产： 2014年整个楼市是一个调整的状态，住宅这方面就不用说了，商业地产其实也会受到影响，您刚才讲全国可能也是供应过大，那么上海肯定有自己的特色，相较于全国有什么机遇和挑战呢？

朱兆荣：上海跟其他的城市有一个很大的分别，我们公司会引进一些比较新的零售商，无论从欧洲、美国、韩国，有一些新的零售的概念进来中国了，比如有十个客人来，有八个到九个都会选择上海，以前会考虑上海跟北京或者广州，现在很大部分的客户都会来上海，先把我的店开出来，上海就等于面对外国零售商的最前面的市场，上海是中国的金融中心，上海以后也会是我们亚洲最重要的金融中心，在这个大前提以下，只要（零售商）在上海的发展的模式做的好，品牌进来上海生意做好了，可能对中国的市场的信心就会比较足一点。

新华房产：也可以利于它在全国推广？

朱兆荣：对，上海比较时尚，中国流行一些什么东西，就往上海看。

新华房产：您刚才讲国际品牌，以前是欧美，包括现在的韩国，是不是国际大牌还看好中国市场？其中哪些正在进驻中国，他们在中国除了上海之外，还有什么样的布局？

朱兆荣：我们有几个比较实在的例子，上海这个城市是绝大部分的新的牌子要进来的城市，中国的市场是全世界的零售商都盯着的市场，我们有个通俗的说法，哪一个零售商无论在世界各地，没有中国的故事，它的股票的价格肯定上不去，无论你现在来中国的发展是处于一个比较前期的阶段，还是一个比较成熟的阶段，中国在全球来讲都是一个非常非常有机会的市场。有一些客户来了之后做的生意特别好，有一些客户来了可能要花几年的功夫。但是中国无论如何是一个所有零售商眼睛都看着的市场。

新华房产：但是我们注意到，前几天有个统计数据说，受十八大以来反腐的影响，奢侈品的消费水平在中国是继续下降的，而且这种下降的幅度还在增大，奢侈品也是购物当中的一部分，你怎么看这个现象？

朱兆荣：我觉得过去大概十年是奢侈品牌在中国快速增长的时间，从北京、上海，包括现在奢侈品已经到了二、三线的城市，他们发展的速度非常快，反腐是影响这个业务的一个原因。另外一个原因就是在中国奢侈品的价钱跟国外相比来讲可能高了25%-30%，但是现在中国人富起来了，他们也常常去旅游，现在尤其是年轻人，他们往欧美或者欧洲旅游，一年至少有一次，出去旅游和观光的人越来越多了，往往他们在旅游的时候也把购物完成了，包括还有一些代购的服务也出现了，这些东西都会影响到中国内部的奢侈品销售的业绩。

新华房产：您综合来看，整体中国现在的消费实力是什么样的？

朱兆荣：我从两方面来看：如果你去到伦敦，今天我们参加伦敦的街头，在某一个百货公司，你看到进去买东西的绝大部分的可能是中国人，去到美国的第五大道，你看到这些店里面的很多都是中国人，所以这个就证明了中国人的购买力是非常大的。而且很多地方，你看到店里面服务的一些人员都是讲普通话的，因为很大部分的客户来购买商品，尤其是奢侈品，都是中国人，这个明显看到中国人的购买能力是很强的。

另外也会看到一个数据，可能跟商业地产没有很大的关系，在过去的两年到三年，在国内到海外购买物业的人士也越来越多了，无论去澳大利亚、伦敦、新西兰，这些地方都是我们中国人去买房地产投资的主要的城市，增加的数量还是每年都有一个比较大的增幅，这个也证明中国人富起来。

新华房产：回到刚才那个话题，你刚才讲一个观点可能认为短时间之内，中国甚至是上海，可能这种商业项目供应有一些多，但实际上您同时又表述说中国人的消费人群的购买力还是存在的，远的一点不说，就说眼前，春节马上就要来了，这每年这个时候都是一个购物的热季，您觉得上海的购物中心，或者是一些大百货，他们有没有一些应对的策略？

朱兆荣：我自己觉得，过去在做零售的，无论是商场也好，百货公司也好，或者零售商也好，过去做生意可能是比较简单一点的，我们货到了，开了个店，生意就可以做了。现在有几个东西要做好，一个是商场的经营者，他们的体验性要强、业态要丰富一点，因为竞争激烈，还包括网购的冲击。

另外有一点，从价钱上面看，要薄利多销。以前听到有些店开出来，这个店每一次的交易额都会很大，有一些有钱的人会进来买几样东西，（相对别的店）这个店的两三天的业绩都做完了，我觉得这个模式稍微要变一下，要比较正常化一点，中国人很多，现在中国人对外面的市场也比较了解，现在消费的人比较年轻，买的东西都不一定是最贵的，对牌子的追求不是很无理的，已经日趋理性化，如果你的价钱是很离谱的，那人们还不如去香港买了，不如让朋友在英国帮我买了。所以我们要从这个量上开始做好，以前可能开一个店，一个月做十个客户就可以了，每一单的交易量很大，以后每个店从数量来讲做50个客户，但是每一个单价不要太高，把这个量先做出来，不要希望有一个客户突然之间走进一个店里花几十万，这种生意的机会也不大。

新华房产：您刚才的观点是从消费者的角度来讲，他的购物的观念越来越理性，单价高的原因是不是因为品牌的原因？或者还是因为一些商品在中国比较少，而且它的利润比较丰厚？

朱兆荣：中国过去是一个比较密封性的市场，对价钱的敏感度不是很高，我今天要买一份礼物送给我太太，走进一个商场，对这个品牌不是很认识，我只是听到朋友说这个品牌很好，我其实不知道这个品牌到底有多好，今天要做这个事情我就做了。现在客户比较理性，我先在网上看一看，我打个电话问我一些朋友，或者我的小孩从外国读书回来，他很清楚的，这个品牌在美国其实很便宜的，对货品的价钱的了解会比较多一点点，以至于中国的零售价钱如果比较理性一点，这些客人还是会留得住的。

新华房产：所以可能将来的购物中心的业态是更平民一点？

朱兆荣：对，比较接地气一点。这一点也是我们在业内经常讨论的，不一定高端的商场就一定会成功，我们在上海有几个比较好的例子，高端的商场，比如南京西路的恒隆，到虹桥的LV等，其实高端的商场已经不少了，你会看到有一些商场生意特别好，它的业态比较丰富，有一些商场虽然有很高端的货品，但是不一定生意很好。我们从这个例子也看得出来，高端不一定就是必赢的方法。

新华房产：我们观察到去年一年，尤其是上海出现了多宗的商业物业的大宗交易买卖，我们看到有很多的海外基金公司到中国来买物业，您认为这是什么原因？另外海外资金的不断涌入，对国内的商业地产的发展会不会产生某些影响？

朱兆荣：去年其实在海外进来或者在本土的商业地产的交易不算太多，因为我觉得从投资的回报的角度来讲，相比欧洲、美国或者澳大利亚，中国的回报率相对来讲还是比较低一点，大概在3%-4%左右。

但是说回来，零售商怎么看中国的零售市场？零售商都看好。其实基金或者投资者跟这些零售商都很熟，你也会发觉有一些投资基金背后也是一些有零售背景的投资人，其实他们长远都看好中国，问题就是哪个时候进来，这是一个很关键的问题。最近这一两年中国有点供应量过大，价钱合算的时间，现在选择也比较对，从今年开始，海外或者本土的基金对商业房地产的投资也会增多。

新华房产：会不会促使价格上升？

朱兆荣：价格的这个事情可能要看看哪一个物业，普遍来讲这个价钱不会上涨的太高，供应量还是挺大的，但是交易的量，我认为今年会比去年好。

新华房产：最后一个问题，您帮我们预测一下今年商业地产的走势，会不会商业地产体验式的会增加的越来越多，这会变成普遍的现象吗？

朱兆荣：体验式的或者这个商场的面积会比较大的一些会出现，综合体的商业地产会越来越多，因为证明综合体的经营还是对商业比较有利，另外一点，去年是市场转变的特别快的一年，无论从销售和供应量来讲，是产生了比较大的变化。

做商业地产的人知道，去年是比较艰难的一年，我们觉得外面来中国要开店的或者从事零售行业的一些零售商，数量比较小。今年会有一个比较大的发展，是一个机会，其实因为去年租金有往下的走势，租金有所调整，机会点也比较多，我也碰到很多零售商，他们其实在过去因为租金的上涨比较高的缘故，也越来越保守，但是在去年年底到今年年初，跟很多零售商聊天，2015年，他们对中国的零售还是比较乐观。

新华房产：也就是说对2015年的中国的商业地产还是看好的？

朱兆荣：对，但是因为供应量大，也会有很多项目会碰到很多困难。