谈锦钊：金沙洲新规划敲定利好商业 不做“睡城”

近日，金沙洲地块最新规划终于经市政府批准并生效，尘埃落定。根据规划，未来837万平方米的金沙洲，将容纳18.3万人，迎来827万余建筑面积。在逐步增加的居住人口与居住面积背后，金沙洲也因为商业配套的“滞后”及交通上的不便备受争议。本期新华网邀请到广州市社科院研究员、广州城市科学研究会副会长谈锦钊做客新华有约，解析金沙洲新规划带来的区域前景。

呼吁写字楼商圈发展此前，在接受新华网记者采访时，第一太平戴维斯商业楼宇部市场负责人何凌表示，随着广佛商圈的融合以及基建的投入，金沙洲将有很好的商业前景。“但对于写字楼的发展，我们不是特别看好。因为金沙洲那一片并没有特别好的甲级写字楼。写字楼的发展与位置及周边商圈有着密切关联，所以我们认为在未来3-5年之内也很难发展成写字楼商圈。”

谈锦钊则认为，此次新规划的发布有利于金沙洲区域腾飞及中高端人群的聚集。从地理位置上来说，西岸属于广州的行政规划朝东，利于中高端楼盘布局。此次规划中拟增加64.79万平米的公共及商业服务设施，亦是区域商业及写字楼发展的信号。

“因为此次规划政府已经把地铁站停车场的位置挪开，为了让土地利用价值提升，将原来作为停车场的区域更改为地铁上盖的商业，这次调整很重要。”谈锦钊说。

但同时，谈锦钊表示金沙洲目前居住的白领人群仍然集中在市中心上班，造成潮汐式居住，形成“睡城”。鉴于此，他期望新的规划出来后，此类状况能有所改观。“不是简单的作为‘居住的城’，在这里住回市区上班，希望将来区域的写字楼也会发展起来。”他说。

暨南大学教授、中国城市规划学会会员胡刚表示支持谈锦钊呼吁金沙洲区域发展写字楼的观点。他认为：“金沙洲与荔湾区紧密关联，多建写字楼可以对荔湾区的成熟商务进行引流，具备承载写字楼的条件。同时，推行产城融合也能进一步减少金沙洲的交通压力。”

打破行政壁垒是关键

此次规划将金沙洲定位为“广佛同城门户节点”。谈锦钊认为，金沙洲作为门户节点，仍存在一定行政上的壁垒。“虽然同样在金沙洲上，但属于佛山行政区划的房价会比属于广州的低，属于广州的享受广州的公共配套设施、教育资源、社会福利待遇等。”谈锦钊说，“因为户口制度还存在，各种福利仍与常住人口居住户籍挂钩，这种福利就带来了房价的差别。很多人买房并不仅仅是居住。房屋还附带了很多公共配套、公共福利。是这里的住户，有了这里的户口，才能享受这里的待遇。所以金沙洲属于广州市户口的区域，价值就比其他地方高。”

业内认为，金沙洲目前横跨广佛两地，要取得更好发展，关键在于拉平公共政策上的差别。胡刚曾表示，从水费、电费、电话的区号到入学、就医，每一样都需要统一，将金沙洲区域的公共服务对等化。”

交通状况仍待改善

此外，采访中谈锦钊表示，金沙洲目前的交通状况仍有较大改善余地。“从两个方面来说。一是广州向西至金沙洲的陆路交通还需要增加，包括桥梁、高速公路等。目前的路是不够用的，比较窄，道路设计也不是太合理。”谈锦钊说，“二是要发展与广州北部的交通连接。金沙洲的高速公路往北走可以连接到花都机场，因此可以吸引一定的空港经济区内人流。北部的花都、从化、甚至清远等，都可以通过高速公路与金沙洲进行连接。”

“像这次这样的规划调整会加速道路与桥梁的建设，我预测金沙洲与广州北部的地铁连接会再增加。”谈锦钊补充道。

目前金沙洲“出洲”交通则主要依赖金沙洲大桥。该桥也正在进行拓宽中，现已进入收尾阶段。同时，广州北环高速与广佛高速交界的北环高速沙贝出入口也在拓宽施工中，将用于金沙洲车辆进出。

而在此前规划中曾提到将预留、增建4个过江通道，对接广州中心城区；预留3个辅助通道，借道大坦沙地区和大沥海北片区对接广州中心城区；规划地铁12号线向西延伸至金沙洲(从浔峰岗至大学城南，计划2020年后建造。

房价或仍有提升空间

有业内认为，金沙洲房价走势或随着中国经济形势将保持平缓，未来房价或不会再有大幅上涨。何凌直言：“本身金沙洲这边的二手房房价已经不低，前几年广佛地铁开通后金沙洲的房价也有大幅度上升，已属于提前透支了当地房价。”

对此，谈锦钊表示，金沙洲规划的调整在2015年开端，打响了广州楼市第一炮，土地价值和房屋价值会不断提升。他表示：“2014年金沙洲房价有达2万3千多的，比越秀区少了近2万。在广州全市各区域中，金沙洲所属的白云区排第四。虽然从整个白云区来说金沙洲的价格是高的，但是从地理位置来说因为它紧挨着荔湾区，它的房价应该说还有比较大幅度的提升。”