易宪容:从4个角度看楼市预期将可能全面逆转

还在今年5月份的时候，面对国内不少城市的房价疯狂上涨，权威人士发表在《人民日报》上的谈话就指出，房价不会涨到天上去，房地产泡沫要遏制，并让中国住房回归到居住的功能。对于这个谈话，当时我就认为是正确的，也以为上半年房价疯狂上涨的城市会出台相关的政策来遏制，但不少城市还是把该谈话当作耳边风，房价还是持续疯狂上涨了几个月，直到国庆假期前，在中央政府的直接要求，20多个城市的地方政府才不得不在十一假期期间匆忙密集地出台房地产调控政策。

这次20多个城市出台的楼市调控政策，主要是回到2014年以来救市所取消的限购和限贷及增加住房建设的土地供应上。一般来说，如果房价还在上涨，这些行政性楼市调控政策所起到作用是十分有限，甚至于起不到任何作用，反之会成为不少城市住房饥饿营销工具。不过，对于一线城市及部分二线城市住房按揭首付提升到50-80%不等，及认房又认贷和禁止购买第三套住房者获得银行贷款等。这些楼市调控政策对一线及部分二线城市会产生巨大的影响。

因为，就目前的房价来说，这些城市基本上是一个以投机炒作为主导的市场，是由投机炒作者来推动，比如深圳，因此这一波房价上涨的涌入者基本上是已经持有多套住房的居民。而这些城市新出台的楼市调控政策，基本上把这些投机炒作者拒之市场之外。如果这些住房投机炒作者无法进入市场，这些城市的住房销售立即会掉入冰窟中。在这种情况下，尽管这些城市的房价不会随着住房销售掉入冰窟而急剧下跌，但市场的预期会开始逆转。而这些城市都是这一轮房价上涨的标志性城市，如果这些城市的房价上涨的市场预期逆转，也很快会影响其他二线、三线及四线的城市，并让三四线城市的市场预期逆转。

其次，面对当前中国的房地产泡沫，中国央行在有半年没有表态的情况下，最近开始介入。比如，就上半年住房按揭贷款增长过快、银行信贷基本上都通过住房按揭贷款流入房地产市场的情况，最近召开国内五大国有银行及12家股份制银行的会议。尽管这次会议的召开具有内容是什么，新闻媒体还没有透露。估计肯定是住房按揭贷款增长过快的事情。因为，这不仅在于央行行长周小川已经表态商业银行的住房信贷会有所收紧，而且国庆期间20多个城市房地产调控之后，有一些商业银行的住房贷款利率开始收紧，特别是按揭贷款的优惠利率都在取消。也就是说，从这些信息来看，中国住房按揭贷款政策（包括住房按揭贷款首付比例、按揭贷款利率、对贷款人的实质性审核等）收紧肯定会是一种趋势。

可以说，上半年这一波房地产泡沫最为主要的原因是中国央行过度宽松的住房按揭贷款政策所导致的结果，如果中国央行住房按揭贷款政策开始收紧（即这种按揭贷款政策的紧缩统一基准利率上调当然更好，但在中国央行不上调按揭贷款的基准利率收紧也十分容易，只要中国央行进行行政性打招呼减少住房按揭贷款总量就可以达到），那么住房信贷市场很快就会收紧。住房按揭贷款信贷政策收紧很快就影响住房投机炒作者金融杠杆、融资成本及融资的可获得性，并很快地会面反应到各城市的房地产。尤其是一线城市及部分二线城市，这种反应会更强烈，这将全面影响房地产市场预期或市场预期逆转。

第三，最近国务院发布了对互联网金融专项整治的通知。该的文件要求集中力量对P2P网络借贷、股权众筹、互联网保险、第三方支付、通过互联网开展资产管理及跨界从事金融业务、互联网金融领域广告等重点领域进行整治，切实防范和化解互联网金融风险。也就是说，该文件是要求加强对互联网金融的监管，以便防范和化解互联网金融的风险，但这对国内房地产市场，特别是对今年房价上涨过快城市的房地产市场来说将造成重大的影响与冲击。因为，这些城市的房地产市场，比如深圳和上海，之所以房价能够在短时间内快速飚升，互联网金融所创新的各种各样的首付贷及众筹购买住房在其中起到了重要的作用。它不仅对住房投机炒作者的融资杠杆全面提升，让更多的住房投机炒作者涌入市场，而且这种首付贷等工具使资金的获得容易，更是会不断地强化房价上涨预期，从而让房价上涨了再上涨。如果严格禁止P2P的资金以首付贷的方式进入房地产，再加上楼市调控后的首付比例全面上升，这不仅会阻止大量的住房投机炒作者进入市场，也将全面改变当前房地产市场预期。

第四，目前不少城市的地方政府正以房地产市场秩序整顿的方式清理楼市的各种乱象。比如深圳，这种清理整顿正在地毯式地在进行。在房价上涨时，政府这种对楼市的清理整顿所起到的作用不会太大，但在整个房地产市场的预期出现逆转的情况下进行清理整顿，它同样会成为弱化房价上涨预期的重要方式。因为，早些时候国内房地产市场秩序混乱同样推动房价上涨的原因之一。

对于一个以投机炒作为主导的中国住房市场来说，市场预期的逆转对房地产市场价格将产生巨大的影响，即房价疯狂上涨的态势立即会得到遏制。如果先是一二线城市的房地产预期出现逆转，这不仅会让这些城市的住房销售会急剧下降（这种情况已经出现），而且也会让这些城市的房价也会随之调整。目前中央政府是希望在上半年房价疯狂上涨城市调整之后，让这些炒作住房市场的资金进入三四线城市，让三四线城市的房地产市场也开始繁荣。但是，要出现这种情况的可能性不会太大。

这不仅在于这些三四线城市的住房库存量过大，更在于这些城市的住房主要是消费为主导的市场，要让其房价上涨不容易。特别是当全国以投资为主导的市场的标志性城市房价下行时，三四线城市的房价要上涨甚至于疯狂上涨更是不容易的。如果房价不上涨，外来的资金很难进入三四线城市。所以，当上半年房价疯狂上涨的城市楼市价格开始向下调整时，由于这些城市房价具有的标志性的特征，同样会影响国内三四线城市房价下行，影响三四线城市楼市的预期或让楼市预期逆转。如果这种情况出现，中国全国性楼市预期将出现全面的逆转。中国房地产市场的这一波疯狂也可能停止。当然实际结果如何还得进一步观察，因为房地产政策仍然掌握在政府手上。