2018年,重庆楼市可谓跌宕起伏。从上半年的如火如荼,到下半年的冷却降温,重庆楼市就如同坐过山车一般,房价、销量急速上涨,随后在坚持“住房不炒”的主旋律下,一系列政策相继出台,楼市又逐渐回归理性。
相比全国其他热点城市调控手段,重庆楼市政策相对温和。来自克而瑞数据机构的信息显示,2018年重庆商品住宅成交2690万方,成交量稳步上升,市场容量扩大,稳居全国第一 。
有业内人士表示,根据重庆的供地计划来看,土地供应平稳,随着18年成交土地的项目集中入市,2019年实际住宅供应量不会萎缩,市场消耗存量土地及新增供地为主,主力供应板块还是当前北区和南区的热门板块。
成交:2690万方 稳居全国第一
(来源:克而瑞)
从2016年起,重庆楼市不断升温,推动成交量上涨,市场供不应求。随后2017年土地市场火爆,导致18年新项目集中面世,供应量破3000万方创历史新高,成交量也不断上升。
根据克而瑞数据机构的数据显示,2018年重庆市主城区商品房总成交面积2690万方,稳居全国第一 ;成交均价依然上涨,达到11271元/㎡,环比增长22.17%。
上半年重庆楼市成交火爆,供不应求;而下半年受到市场热度降温以及全国政策影响,市场开始降温,购房者趋于理性,加之年底房企冲刺业绩,加大供应量,导致市场供过于求,市场存量逐渐回升。
业态:改善需求释放 产品面积逐渐做大
(来源:克而瑞)
目前重庆楼市改善需求释放,产品功能及舒适度受热捧,住宅产品面积逐渐做大。
随着二胎的开放和居住需求的提高,房地产市场需求已从以前的刚性需求逐渐转变为改善型需求,重庆市场受需求及供应端的影响,高层产品面积逐渐偏大,70-80㎡的传统紧凑型面积成交逐年降低,90-120㎡成市场主力面积段,占比47.9%;
从洋房成交面积段来看,洋房面积同高层一样逐渐趋大化,建面120-160㎡洋房面积段占56.5%;
从别墅面积成交段来看,18年别墅市场整体成交面积段逐渐偏大,120㎡以下的经济型别墅占比下降明显,市场主力面积段集中在140-160㎡,占比21.6%,此外高端别墅需求加大,250-300㎡面积需求增长,占比10.6%。
区域:渝北区供销表现亮眼 成为主力成交区域
从区域来看,渝北区供销表现亮眼,成为主力成交区域,渝中区依托大平层豪宅项目稳居产品单价榜首位置。
2018年,渝北区,巴南区、南岸区分别成为商品住宅成交排行前三,市场占比分别为28.2%,17.0%,11.3%。
其中渝北区因大型房企纷纷拿地入驻,大盘密集供应,区域未来规划好,配套成型速度快,成为主力成交区域;
巴南区李家沱、巴滨路板块因优质土地多,土地供应密集,项目集中面世,成交一路高涨,成为18年巴南区热点板块;
渝中区以20339元/㎡的成交均价稳居主城九区榜首位置,主要受到来福士、重庆天地等大平层豪宅产品拉高区域价格;
江北区因占据地理位置优势,产品偏向改善型,成为主城区均价排名二。
后市预期:
根据重庆的供地计划来看,土地供应平稳,随着18年成交土地的项目集中入市,2019年实际住宅供应量不会萎缩,市场消耗存量土地及新增供地为主,主力供应板块还是当前北区和南区的热门板块。
在由城镇化进程带来的新增人口、产业升级和改善型置换人群的多重刺激下,市场成交规模得到保障,受到大环境及供给端的影响,成交量扩大的可能性不高,预计19年与18年持平,成交在2300-2500万方左右。
2018年下半年土地市场趋冷,受到供给区域的影响,高溢价拿地减少,地价直接传导房价,预计2019年房价以维稳为主。
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